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Paris : c’est le moment d’acheter !

Dans la capitale, les prix de l’immobilier sont en train de se consolider et les acheteurs reprennent la main. Il peut être intéressant de se positionner aujourd’hui dans la perspective d’une remontée des prix dans les prochains mois.

immobilier
Crédit : iStock.

Ajoutez deux lettres à Paris : c’est le paradis, énonçait Jules Renard il y a un peu plus d’un siècle. Ce trait d’esprit, l’écrivain aurait bien du mal à le réitérer aujourd’hui, tant la pandémie a miné l’attractivité de la Ville Lumière. Le « Paris bashing » est en vogue. Pire, les Parisiens sont nombreux à souhaiter quitter la capitale pour gagner en surface habitable, s’offrir de la verdure et profiter d’une vie plus sereine. Des projets facilités par l’essor du télétravail. Les prémisses d’un exode urbain ? Pas vraiment. Les statistiques montrent plutôt un déplacement de la demande immobilière vers les autres départements d’Ile-de-France, où les prix au mètre carré sont plus accessibles et les biens avec extérieur plus nombreux.

 « Depuis un an, nous enregistrons des bonds d’activité spectaculaires sur des départements comme les Hauts-de-Seine, en hausse de 75 %, et les Yvelines, où nous avons doublé le nombre de ventes, confie Geoffroy Reins, directeur du réseau d’agences immobilières Espaces Atypiques en Ile-de-France. La demande émane souvent de Parisiens qui ont formalisé leur projet après avoir été confinés sans pouvoir s’échapper dans une résidence secondaire ».

Recul historique des ventes

Une chose est sûre : le marché de la capitale a changé de physionomie. « Les acheteurs ont plutôt la main actuellement, confirme Aurélien Gouttefarde, fondateur de la plate-forme de transactions immobilières Homeloop. Sur les biens que nous détenons en stock à Paris, les négociations sont un peu plus fréquentes qu’avant la crise, en particulier pour les grandes surfaces ou dans certains arrondissements comme le 18e où de nombreux appartements destinés initialement à la location de type Airbnb ont été remis sur le marché ».

Un constat partagé par d’autres professionnels. Thierry Delesalle, porte-parole des Notaires du Grand Paris, évoque « un manque d’appétit » des acquéreurs, conjugué à un phénomène de « stop-and-go » permanent, au gré de l’actualité sanitaire. Conséquence de la demande moindre, les volumes de transactions sont en repli. Avec seulement 30 610 ventes d’appartements en 2020, en recul de 16 % comparé à 2019, le marché parisien est entré dans une certaine atonie. « Ce volume est dans la fourchette basse des niveaux enregistrés depuis vingt ans », précise Thierry Delesalle.

Côté prix, après une inflation effrénée pendant les cinq dernières années d’avant la crise, l’heure est à la consolidation, voire à la correction. Après avoir culminé à 10 593 euros en septembre dernier, selon Meilleurs Agents, le prix moyen au mètre carré des appartements est retombé à 10 266 euros au début d’avril. Soit une baisse d’un peu plus de 3 % en huit mois. « C’est devenu plus compliqué de vendre, constate Mikael Abitbol, directeur du réseau Moriss Immobilier. Les acheteurs font souvent des offres 5 à 10 % en dessous du prix affiché ». Le réseau Laforêt ne dit pas autre chose : « Alors qu’il y a encore deux ans, tout se vendait au prix dans la capitale, la recherche de la qualité prime désormais ».

Cet écrémage entre les biens irréprochables (vis-à-vis limité, travaux de qualité, luminosité, bon emplacement) et ceux considérés « avec défauts », amorcé il y a plusieurs mois, est désormais pleinement illustré par les statistiques. « Les vendeurs ayant mis du temps à accepter 
de baisser leurs prétentions financières, les délais de vente se sont fortement allongés,
 complète Laurent Vimont, président de Century 21 France. Ils sont actuellement de 74 jours, soit un niveau parmi les plus hauts jamais observés dans la capitale ».

Les logements avec extérieur toujours prisés

Mais ce réajustement des prix est plutôt salutaire. Il permet de voir revenir une clientèle qui avait été exclue de facto du marché. « Dans les prochains mois, les prix parisiens devraient connaître une ondulation en plateau : l’activité repartant, les prix risquent à nouveau de remonter, entraînant alors un blocage du marché et une nouvelle correction, tout cela dans une oscillation de faible amplitude », pronostique Laurent Vimont.

Quoi qu’il en soit, une catégorie de biens échappera à ces tendances erratiques : les logements avec espace extérieur. « C’est le Graal du moment pour des acquéreurs plus que jamais en quête d’oxygène et de calme », confirme Richard Tzipine, directeur général de Barnes. Dès qu’un logement 
de ce type se présente sur le marché, il trouve immédiatement preneur, à l’image de cet appartement en duplex, de 51 mètres carrés, avec un patio de 36 mètres carrés à l’abri des regards, situé rue des Abbesses dans le 18e arrondissement, vendu en une seule visite par Barnes à 800 000 euros, soit 15 686 euros le mètre carré. Même engouement pour les appartements avec jardin privatif ou terrasse. Espaces Atypiques a récemment vendu un appartement de 170 mètres carrés avec toit-terrasse offrant une vue imprenable sur le bassin de la Villette, situé quai de la Seine dans 
le 19e, pour 1,65 million d’euros.

Dans ce même arrondissement, un quartier s’illustre par sa singularité, la Mouzaïa. Secret et bucolique, il est constitué d’anciennes maisons d’ouvrier avec jardinet. Les rares transactions sur ces biens se réalisent autour de 1,5 million d’euros, principalement par le bouche-à-oreille. Dans d’autres secteurs plus huppés de la capitale, les quelques maisons en vente s’élèvent généralement à plusieurs millions d’euros.

La gentrification réduit les écarts de prix entre arrondissements

Pour ce qui est de la hiérarchie des arrondissements, peu de bouleversements sont intervenus ces dernières années. Le 6e, qui concentre nombre d’adresses synonymes de culture, d’histoire et de bien-vivre, comme Saint-Germain-des-Prés, tient toujours le haut du pavé, à près de 15 000 euros du mètre carré selon Meilleurs Agents, suivi du 7e. Dans le bas de tableau, trois arrondissements demeurent sous la barre symbolique des 10 000 euros : le 13e, le 19e et le 20e. Mais, comme le 11e, le 12e et le 18e avant eux, ils ont tendance à combler leur retard, en servant de marché de report pour les secteurs devenus inabordables comme le quartier du Marais (4e).

Un phénomène de gentrification qui a nettement réduit l’amplitude de prix entre l’arrondissement le plus cher et le moins cher. L’écart se situe à 1,55 fois, selon les notaires, contre un multiple de 2,35, il y a vingt ans. Les investisseurs ont contribué ces dernières années à ce rattrapage mais, avec le coup de frein sur les locations de type Airbnb, cette catégorie d’acquéreurs a eu tendance à diminuer. 

Pour ceux qui restent, le calcul est loin d’être insensé. Car une fois l’épidémie jugulée, la capitale retrouvera son panache et son pouvoir de séduction. Paris restera toujours Paris.

Les indicateurs clés :

  • Population : 2 187 526
  • Variation sur 5 ans : -2,4 %
  • Taux de chômage : 9,3 %
  • Revenu moyen : 28 270 €
  • Taux de propriétaires : 33,1 %
  • Prix médian au m2 : 10 318 €
  • Loyer moyen au m2 : 26,70 €
  • Rendement locatif : 3,11 %