DPE 2021 : A quoi doivent s’attendre les propriétaires ?
Un nouveau diagnostic de performance énergétique entre en vigueur le 1er juillet 2021. Plus précis et surtout plus cher que le précédent, il est amené à devenir l’outil essentiel pour mettre ou non un bien en location sur le marché.
C’est peut-être un tournant dans l’immobilier ancien. Avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE, au 1er juillet 2021, l’empreinte carbone des biens immobiliers devient un critère fondamental. « Au 1er juillet, le DPE devient opposable. Le propriétaire d’un logement s’engage juridiquement auprès de son vendeur ou de son locataire sur les performances énergétiques du bien, explique Thierry Marchand, président de la chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Si l’étiquette énergie qu’il présente ne correspond pas à la réalité, des recours seront engagés contre lui. Un locataire pourra par exemple demander une baisse de loyer ou voir les sommes qu’il a avancé lui être remboursées ».
Outre l’opposabilité, c’est la méthode pour établir un DPE fiable qui est revue. « On va tenir compte des matériaux de construction, de l’isolation du bâtiment, de la nature des ouvrants, afin d’être encore plus précis », souligne Yannick Anouche, PDG du groupe EX’IM expert en diagnostic immobilier.
800 000 logements pourraient devenir des « passoires énergétiques »
Ainsi, dès l’été 2021, de nombreux biens pourraient s’avérer plus énergivores qu’ils ne l’étaient. La FNAIM estime que 600 000 logements pourraient sortir de la case des passoires énergétiques (E, F, G) mais que 800 000 autres devraient y entrer à l’issue de cette réforme. « On ne s’appuiera plus sur le déclaratif pour les DPE. Tout devra être vérifié et prouvé, documents à l’appui », précise Thierry Marchand.
De quoi rendre le diagnostic plus long… et plus cher. Selon la chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM, le prix moyen d’un DPE pour un appartement de 100 m² est de 200 €. Demain, son coût augmenterait de 40 %. Il sera d’ailleurs impossible d’y échapper. La loi aménage une durée dérogatoire pour les DPE réalisés avant la réforme. Ceux dressés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022. Quant à ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils restent valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Des logements de plus en plus verts
Le nouveau DPE est le dernier outil visant à réduire l’empreinte carbone des logements, et entend faire sortir du parc les logements les moins bien notés. Dès le 1er janvier 2023, les biens les plus énergivores (G) ne pourront plus être loués. Et dès 2028, ce sont toutes les passoires énergétique (E, F, G) qui seront interdites à la location. « On parle de 47 % du parc immobilier », constate le président de la chambre des diagnostiqueurs. De quoi donner du crédit aux logements les plus qualitatifs sur le plan énergétique.
« La valeur verte des logements gagne en importance. Même les banquiers s’y intéressent lorsqu’ils valident les dossiers de crédit à des investisseurs car il vous sera difficile de rembourser votre prêt si votre bien est interdit à la location dans sept ans », ajoute Thierry Marchand. Certaines propriétés très énergivores, même idéalement situées, verront également leur valeur reculer lorsque l’échéance de 2028 approchera.
Élargissement de MaPrimeRénov’
Les propriétaires en ont conscience. Pour preuve, le succès du dispositif MaPrimeRénov. Selon les données du ministère du Logement, depuis le 1er janvier 2021, 221 000 dossiers ont été déposés soit plus que sur l’ensemble de l’année 2020 (200 000 demandes enregistrées). Le dispositif doit d’ailleurs s’ouvrir aux propriétaires bailleurs le 1er juillet 2021.
A terme, le ministère s’attend à ce que 800 000 dossiers soient déposés en 2021, soit le double des objectifs fixés par le gouvernement. Car il suffit parfois de quelques travaux pour faire sortir un bien de l’étiquette E, F ou G. Par exemple, en s’attaquant en priorité à l’isolation des ouvrants (fenêtre, porte d’entrée) puis des combles, des murs, des sols, avant de revoir le système de chauffage. « Ces travaux sont finançables avec le dispositif MaPrimeRénov’, mais les investisseurs peuvent se servir du déficit foncier et ainsi déduire le montant de leurs travaux de leurs revenus imposables », conseille Yannick Anouche. La rénovation énergétique gagnerait-elle (enfin) le cœur des propriétaires ?