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Rouen : pourquoi vous avez intérêt à investir

Le marché rouennais est orienté à la hausse. Mais des opportunités existent, particulièrement pour les locations estudiantines.

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La Seine traverse Rouen et divise le marché immobilier en deux : la rive droite, au nord, sur laquelle s’étend la vieillie ville et ses quartiers résidentiels, recherchée, et la rive gauche, au sud, de construction plus récente, marquée par l’industrie, moins appréciée et moins cotée. De part et d’autre de cette frontière naturelle, les prix affichent des différences conséquentes. « Le prix médian du mètre carré dans l’ancien est de 3 000 euros rive droite et de seulement 1 700 euros, rive gauche », annonce Edouard Meunier-Guttin-Cluzel, de la chambre des notaires de Seine Maritime.

Malgré une bonne desserte par métro et tramway, la rive gauche peine à se valoriser, exception faite du secteur autour du jardin des plantes. Les choses vont sans doute changer car la métropole a lancé une opération d’aménagement de grande envergure sur ce territoire : Rouen-Flaubert. Sur un ancien site industriel de 90 hectares, partagés entre le centre-ville et le port, en bordure de Seine, devrait émerger à l’horizon 2030 un éco-quartier destiné à accueillir 15 000 personnes.

Pour l’heure, les acquéreurs plébiscitent encore et toujours la rive droite. Ils veulent en priorité le centre-ville et ses quartiers en croissant autour des boulevards : Saint-André, Boulingrin, Saint-Gervais, Jouvenet ainsi que, sur les hauteurs, les communes de Mont-Saint-Aignan, Bois-Guillaume, Bihorel.

La demande est supérieure à l’offre

Le marché est haussier. En un an, selon la chambre des Notaires, le prix des appartements anciens a progressé de 4,8 % pour s’établir à 2 440 euros le mètre carré, fin février 2021 et celui des maisons anciennes de 7,9 %, tous secteurs confondus. Selon Edouard Meunier-Guttin-Cluzel, les prix auraient même progressé de 10 % et plus sur certains quartiers.

L’afflux d’une clientèle parisienne, phénomène amplifié depuis la crise sanitaire, n’est pas étranger à cette récente flambée des prix, surtout concernant les biens avec un extérieur. Cette clientèle recherche majoritairement la proximité de la gare de Rouen qui permet de relier Paris en moins de 1h30. Les quartiers Gare et Jouvenet ont toujours été très cotés mais le sont plus que jamais, d’autant que l’on y trouve principalement des maisons de la fin du 19ème siècle et début 20ème, dans le style anglo-normand très apprécié. « Pour une petite maison de ville sur trois niveaux et sa « courette », il faut compter 250 000 euros. Les très grosses maisons avec jardin, quant à elles, peuvent se vendre jusqu’à 1,4 million. Sur des biens exceptionnels, les prix au mètre carré ne s’appliquent plus » indique Antoine Ruppé-Rolland, de l’agence immobilière éponyme.

La demande est supérieure à l’offre, nettement. Les biens se vendent très vite et les marges de négociation sont faibles. Pour des maisons plus accessibles, il faut franchir la Seine et prospecter rive gauche. « Même ici, on constate une hausse des prix. Le quartier du jardin des plantes était à 2 000 euros le m² il y a deux ans. Il est entre 2 500 et 2 800 maintenant » précise Benjamin Burnel, de l’agence Thillard et Duhamel. La gare est à 20-25 minutes de là, par les transports en commun.

Côté appartements, le centre historique avec ses maisons à colombages, organisé autour de la place du Vieux-marché, de la rue du Gros-horloge et de la cathédrale est, comme partout ailleurs, une valeur sûre. La demande est forte, tant à l’achat qu’à la location. Les appartements s’achètent et se vendent rapidement, à un prix moyen de 3 500 euros le mètre carré mais souvent à plus de 4 000 euros le mètre carré sur les petites surfaces, très nombreuses dans ce secteur. Il faut compter 80 000 à 100 000 euros pour un studio et 110 000 à 140 000 euros pour un deux pièces. Des biens qui pourront être loués facilement entre 450 et 500 euros hors charges par mois pour le premier et entre 500 et 700 euros pour le second à des étudiants ou des jeunes couples, séduits par l’animation du quartier ou -comme c’est de plus en plus souvent le cas- à des personnes retraitées ciblant une habitation proche de toutes les commodités. Les investisseurs sont nombreux et depuis trois ans, ils viennent même de l’extérieur, attirés par des prix d’acquisition raisonnables et une demande locative importante.

Rouen accueille, en effet, plus de 40 000 étudiants sur ses trois pôles majeurs d’enseignement qui se situent dans le centre-ville de Rouen, Mont-Saint-Aignan et Saint-Étienne-du-Rouvray. Avec la crise sanitaire, le stock de logements locatifs a cependant tendance à augmenter et les loyers stagnent, limitant les perspectives de rentabilité. Le quartier Nouvelle Préfecture, proche du Vieux Marché, plus abordable que le centre historique, permet des rendements plus intéressants. De belles opportunités d’investissement en colocation existent aussi dans le secteur de Mont-Saint-Aignan, à proximité immédiate des universités, où les résidences de l’époque de la reconstruction ont vu leurs valeurs s’effondrer. « Dans ce secteur de la ville, on peut acquérir un logement de 80 m² environ, avec trois chambres, pour un budget de l’ordre de 140 000 euros, travaux compris, et le louer trois fois 400 euros par mois. C’est nettement plus rentable », confie Benjamin Burnel.