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Pour gérer votre patrimoine, la SCI n’est pas toujours une bonne idée

Créer une société civile immobilière peut s’avérer séduisant dans l’optique de gérer son patrimoine de manière efficace. Cependant, il convient de bien mesurer les difficultés inhérentes à ce type de structure. Explications.

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Crédit : iStock.

Dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) familiale, plusieurs associés, souvent les membres d’une même famille, se regroupent sous cette forme dans le but de gérer et de mutualiser un parc immobilier afin d’en partager les bénéfices. Monter ce type de structure permet de faciliter la transmission de son patrimoine immobilier : via une SCI, les héritiers détiennent des parts sociales qu’ils peuvent vendre. La plupart du temps, elle est ainsi utilisée pour anticiper une succession et pour faciliter la gestion d’un ou de plusieurs actifs immobiliers. Pour autant, avant de se lancer, il convient de savoir où l’on met les pieds.

Créer une SCI, une opération pas si simple

La société civile immobilière obéit à de nombreuses formalités pour être valablement constituée : rédaction des statuts, enregistrement, immatriculation, publication dans un journal d’annonces légales (JAL)…. ce formalisme demande la plupart du temps l’intervention d’un expert pour ne pas se tromper dans la rédaction des statuts. De même, attention à son objet social. Récemment, la cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 5 novembre 2020, qu’un gérant « ne peut pas vendre seul un immeuble si cet acte n’entre pas dans l’objet de la SCI ». Et celui-ci est plus restreint : en effet, le gérant d’une SCI « ne peut engager celle-ci que par des actes conformes à son objet social ».

Un champ d’action pas illimité

Tempérament de taille : la SCI de famille ne peut pas accomplir d’actes commerciaux. Car comme son nom l’indique, a un objet purement civil, même s’il s’agit d’opérations immobilières, excluant de fait toute activité commerciale de son périmètre. Et c’est peut-être là son principal défaut ! Elle ne peut pas bénéficier, par exemple, du régime du loueur en meublé non professionnel car elle ne peut être imposée au BIC ( bénéfices industriels et commerciaux).

Des associés responsables

Les associés de la SCI sont juridiquement « indéfiniment » responsables des dettes qu’elle peut engendrer au fil de l’eau. En clair, chaque membre de la société est engagé sur son patrimoine et sera redevable des dettes de la SCI. Le principal danger étant d’être tributaire du gérant, et des problèmes qui en découlent si celui-ci gère mal la société civile. La Cour de cassation, dans un arrêt datant du 19 septembre 2019, a rejeté le pourvoi d’associés d’une SCI. En effet, ceux-ci prétendaient qu’ils auraient dû être prévenus en amont du risque qu’il prenait individuellement. Au contraire, la cour a estimé que des associés d’une SCI, même non professionnels, « doivent donc bien mesurer les risques financiers qu’ils prennent et s’informer par eux-mêmes ». La Cour de cassation invite donc les associés d’une SCI à prendre leurs responsabilités.

La SCI ne bénéficie pas de tous les dispositifs de crédit

En l’absence de dispositif de financement spécifique aux SCI, familiales ou classiques, se pose la question des prêts de pour ce type d’organisation. Si vous souhaitez avoir recours au financement bancaire pour vous constituer un patrimoine sur le long cours, vous ne bénéficierez pas de toute l’amplitude offerte par les banques et dévolues généralement aux personnes physiques. Vous ne pourrez, par exemple, pas utiliser les droits découlant d’un Plan épargne logement (PEL) ou d’un Prêt à taux zéro (PTZ) via une SCI. Et ce, que ce soit pour acheter une résidence principale ou secondaire. De même, aucune condition particulière de taux n’est applicable au régime des SCI. Comme pour un prêt classique à une personne physique, il ne faudra donc pas faire l’impasse sur le plan de financement de la structure familiale : taux fixe ou taux variable, durée du prêt, etc.

D’autres solutions peuvent être plus adéquates

N’hésitez pas à bien réfléchir avant de créer votre SCI. Ainsi, si vous souhaitez effectuer plusieurs opérations de vente, c’est plutôt vers la société à responsabilité limitée (SARL) de famille qu’il faut vous tourner, laquelle sera considérée comme une société commerciale. Mais le recours à une société patrimoniale (SCP) peut être parfois bien plus intéressant. Notamment du fait qu’il est possible d’y loger également des valeurs mobilières (et donc ne pas être cantonné uniquement à l’immobilier). Quoi qu’il en soit, l’œil d’un expert en gestion de patrimoine sera un atout pour appréhender la nécessité et la pertinence sur le long terme d’une telle opération.