Immobilier : les mauvaises surprises du nouveau DPE

Que vous vendiez ou louiez un bien, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire : vous devez le fournir à votre acquéreur ou locataire. Pour rappel, ce document est établi par un professionnel, un diagnostiqueur certifié, et permet de connaître les performances (bonnes ou mauvaises) d’un logement en termes de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre (ou empreinte carbone). Le classement est établi sous forme de note allant de A à G, soit du plus performant au moins bon. Depuis le 1^er juillet dernier, une nouvelle mouture du DPE est en vigueur. Censée être plus fiable et plus complète, elle réserve quelques mauvaises surprises à certains propriétaires. Détails.

Les anciens DPE vont devoir être refaits

Si vous comptiez mettre en vente ou en location votre logement dans les prochains mois, vous avez peut-être déjà fait réaliser un DPE récemment. Et pensiez ainsi être tranquille pour dix ans. Or, la donne a changé. Selon un décret récent (n°2020-1610 du 17 décembre 2020), les anciens DPE restent valides jusqu’au 31 décembre 2022 pour ceux effectués entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, et jusqu’au 31 décembre 2024 pour ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021. Au 1^er janvier 2025, tous les DPE ancienne version, c’est-à-dire tous ceux réalisés avant le 1^er juillet 2021, ne seront plus valables.

Par ailleurs, les DPE « vierges » sont désormais interdits. Tout comme ceux résultant de l’application de la méthode dite des factures, basée sur le mode de vie et les habitudes des occupants. Rien que pour les DPE vierges, les professionnels estiment qu’un DPE sur cinq réalisé avant le 1^er juillet est concerné. Pour vérifier la validité de votre DPE, vous pouvez consulter les sites mis en place par l’Ademe : pour les DPE effectués avant le 1^er juillet 2021, sur le site de L’Observatoire des DPE et pour les DPE réalisés ensuite, sur le nouveau site qui regroupera après le 30 septembre 2021 toutes les informations.

Il risque donc d’y avoir un engorgement au niveau des diagnostiqueurs et des délais d’attente pour les propriétaires, en particulier sur 2022 où cinq années d’anciens arriveront à échéance ! Sans compter le coût. Selon l’Ademe, le prix moyen d’un DPE 2021 varie de 110 euros TTC pour un studio à 225 euros pour une maison de 5 pièces. Avec des tarifs maximaux de 130 à 300 euros. Mais, en pratique, l’inflation pourrait être au rendez-vous avec la forte demande et le temps exigé pour chaque DPE.

Mieux vaut donc ne pas attendre. Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, recommande de « préparer d’ores et déjà son dossier DPE en collectant toutes les factures des travaux réalisés dans son logement ou, à défaut, de faire réaliser une attestation par un architecte ».

Dégradé d’office en cas d’informations manquantes

Le nouveau DPE exige que toutes les informations rentrées dans le logiciel utilisé par le diagnostiqueur soient parfaitement traçables. Ce qui signifie qu’elles doivent être corroborées par une mesure, une observation ou des documents. Parmi ces derniers, le propriétaire peut fournir les factures de travaux, les documents techniques des matériaux installés… à la condition qu’ils proviennent de professionnels. Faute de pouvoir obtenir les informations, le diagnostiqueur va recourir à une valeur par défaut qui peut dégrader d’office le logement. Par exemple, s’il ne peut connaître le type de chaudière, il peut considérer qu’il s’agit d’une chaudière à fioul. Ce qui pénalisera le classement du logement.

En parallèle, le nouveau DPE se base sur deux notes pour déterminer l’étiquette du logement : la consommation énergétique et l’empreinte carbone. Or, c’est la plus mauvaise des 2 qui donnera le classement final. Si votre logement est estampillé D pour la consommation énergétique et G pour les émissions de gaz à effet de serre, ce sera cette dernière appréciation qui sera retenue. Votre logement sera donc étiqueté comme passoire énergétique alors qu’il est dans la moyenne pour la consommation énergétique et que cette dernière déterminait jusqu’ici la note finale.

Dans l’immobilier ancien, l’étiquette D représente actuellement le plus gros des ventes, soit 40 % en moyenne selon les notaires. Théoriquement, ce sont les logements chauffés au fioul ou au gaz qui seront le plus pénalisés. Le gouvernement estime que 800 000 d’entre eux basculeront en F ou G, et que 800 000 chauffés à l’électricité ou au bois sortiront en même temps du statut de passoires énergétiques. Problème : les premières remontées du terrain montrent « qu’il y a deux fois plus de classements en G que prévu et très probablement on s’oriente vers la même tendance pour les F. A contrario, il n’y a pas d’effet massif en sens inverse », selon Jean-Marc Torrollion.

La valeur d’un logement mal étiqueté va baisser notablement

Le nouveau DPE va renforcer la prise en compte de la « valeur verte » d’un logement : qu’il s’agisse d’acheteurs ou de locataires, un appartement ou d’une maison classée F ou G (voire E) va devenir compliqué à trouver preneur. Pour l’heure, selon les professionnels interrogés à Paris, zone particulièrement tendue, les effets ne sont pas encore notables. « Les vendeurs découvrent la loi. Il faudra attendre quatre à cinq mois pour voir les prémices des répercussions sur les transactions », souligne-t-on chez Guy Hoquet Gobelins.

Pour les propriétaires concernés, les conséquences sont loin d’être anodines. Une étude des notaires publiée en 2020, avec des données 2019, montre qu’une mauvaise étiquette (F ou G) se traduit en moyenne par une moins-value de 3 à 9 % pour les appartements et de 3 à 18% pour les maisons. Les variations sont plus ou moins fortes selon les régions. En Paca, par exemple, la décote est de 9% pour les appartements et à Paris de 2%. Mais il s’agit là de chiffres établis sur la base des anciens DPE. L’impact du nouveau DPE n’a pas encore été évalué par les notaires qui commencent à faire de la pédagogie sur le sujet. Les déconvenues risquent donc d’être au rendez-vous pour certains propriétaires d’ici à quelques mois.

D’autant que l’étude montre que le poids de l’étiquette énergie est plus fort sur les petits logements : un deux-pièces mal noté perdra ainsi 8%, contre « seulement » 3% pour un quatre-pièces et plus. Or, ce sont surtout ces biens qui sont privilégiés par les investisseurs. Dès 2025, ceux classés G seront interdits à la location, puis en 2028, ceux classés F. Faute de réaliser des travaux, nombre de propriétaires seront tentés de les revendre. Mais il faudra alors accepter le risque de ne pas trouver preneur ou accepter une baisse conséquente du prix. Pour le patron de la Fnaim, une décote potentielle maximale de 15% est probable.

Des couacs dans les diagnostics actuels

Un nouvel indicateur fait l’apparition sur l’étiquette énergie : l’estimation de la facture annuelle d’énergie exprimée en euros. A compter du 1^er janvier 2022, toutes les annonces immobilières devront l’afficher. Problème : la formule de calcul actuelle utilisée par les diagnostiqueurs comporte des erreurs selon Jean-Marc Torrollion : « elle conduit à multiplier par trois, et jusqu’à 10, la consommation réelle d’énergie dans l’année ». Et de citer l’exemple de studios qui passent d’une facture réelle de 900 euros annuels à… 2 000 euros avec l’estimation du nouveau DPE.

Mi-juillet, la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) faisait état, dans une lettre ouverte, d’une surévaluation des estimations de consommation dans 80% des diagnostics effectués depuis l’entrée en application du nouveau DPE. Il faut savoir que les logiciels 3CL utilisés actuellement sont encore des versions bêta. Un site officiel dévoile le calendrier des tests qui doivent se poursuivre jusqu’à la validation finale le 1^er janvier 2022. Nombre de modifications ou corrections sont déjà intervenues et vont se poursuivre dans les prochains mois. Les diagnostiqueurs travaillent donc avec des versions non encore totalement validées, pour lesquelles ils ne sont pas entièrement familiarisés.

Un DPE opposable

Dès lors, la question de la fiabilité des diagnostics actuels se pose. Qu’adviendra-t-il si un diagnostiqueur utilise actuellement un logiciel qui ne sera pas validé en janvier prochain ? Si le diagnostic est refait et que les résultats se révèlent différents ? Le sujet est d’autant plus sensible que le nouveau DPE est opposable. En cas d’erreur du diagnostiqueur, sa responsabilité est engagée. Celle du propriétaire vendeur ou bailleur également.

Or, pour le nouveau DPE, les tribunaux vont très certainement accorder une indemnisation plus importante aux victimes sur le modèle de ce qui se pratique pour les autres diagnostics. A savoir des dommages intérêts correspondant au montant des travaux permettant d’atteindre l’étiquette énergétique initialement retenue par le diagnostiqueur, le remboursement de l’éventuelle surconsommation d’énergie….