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Logement : ce que proposent les notaires du Grand Paris

Prix de l’immobilier trop élevés, insuffisance des constructions, inadaptation des biens… Face à la crise du logement en Ile-de-France, un rapport rassemble 30 mesures tous azimuts. Envoyé à la ministre du Logement et à la candidate à la présidentielle, Valérie Pécresse, il sera débattu le 19 octobre dans un colloque.

Immobilier
Crédit : iStock.

En juin 2020, les notaires du Grand Paris ont mis en place un groupe de travail dont l’objectif était de réfléchir à des solutions pour tenter de résoudre « la crise du logement qui persiste et s’accroît en Ile-de-France ». Comme le souligne Marc Cagniart, premier vice-président de la chambre interdépartementale des notaires de Paris, le logement représente en moyenne un tiers du budget des ménages franciliens. Et, entre 2000 et 2010, le prix des logements a augmenté deux fois et demie plus vite que le pouvoir d’achat. Malgré tout, l’Ile-de-France reste une des régions les plus attractives et les ménages sont prêts à consentir des efforts toujours plus importants pour y vivre.

Pousser la rénovation énergétique par des incitations fiscales

Partant de ce constat, que faire pour faciliter l’accès à la propriété et encourager la rénovation des logements ? Les notaires du Grand Paris rappellent qu’en raison de mauvaises performances énergétiques, nombre de biens sont vides (3 millions en 2018 selon l’Insee) et ne parviennent pas à être loués et/ou vendus. En outre, la rénovation coûte cher. Le rapport Sichel chiffrait le coût moyen pour une maison à 46 000 euros et 25 000 euros pour un appartement.

Parmi les mesures destinées à favoriser les travaux de rénovation, les notaires proposent de créer un « Dutreil du logement ». A la clé : une exonération de 50 % des droits de mutation (donation ou succession) pour les logements peu performants énergétiquement qui seraient rénovés. Pour y avoir droit, les propriétaires devraient faire réaliser les travaux par une entreprise agréée et s’engager à louer le bien dans les deux ans à compter de la transmission et pendant six ans (après achèvement des travaux). Le tout en respectant les plafonds de loyers et les plafonds de ressources du locataire du dispositif Denormandie.

En parallèle, ils préconisent de doubler le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 euros) si un bailleur s’engage à rénover en totalité un bâtiment et si la rénovation totale aboutit à la performance énergétique fixée par les dispositifs Pinel et Denormandie. Cet avantage ne serait pas cumulable, en revanche, avec MaPrimeRénov’.

Concernant l’éco-PTZ, le rapport plaide pour le prolonger jusqu’en 2030 au lieu de 2023, avec une multiplication par quatre du montant accordé et l’allongement de la durée à trente ans. Pour rappel, aujourd’hui, il est possible d’obtenir un prêt de 7 000 à 30 000 euros sur quinze ans. Au niveau législatif, une mesure est avancée : inclure dans la loi du 6 juillet 1989 (régissant les relations bailleurs-locataires) une clause prévoyant que les travaux de rénovation engagés par un propriétaire constituent un « motif légitime et sérieux » permettant de donner congé au locataire. A la condition de garantir un relogement provisoire (bail précaire possible) au locataire et de lui permettre de réintégrer les lieux après travaux.

Encourager de nouvelles formes d’accès à la propriété

Un autre volet de mesures concerne le droit de propriété et ses possibles évolutions pour permettre aux ménages franciliens de devenir plus facilement propriétaires. Les notaires voient en particulier deux dispositifs qui pourraient être améliorés dans ce but : le BRS, ou bail réel solidaire, et l’ULS ,ou usufruit locatif social.

Le premier est aujourd’hui réservé aux ménages qui respectent les plafonds du prêt social de location accession (PSLA). Il leur permet de devenir propriétaires des murs d’un logement et de payer une redevance pour le terrain. Le second correspond à un démembrement, le particulier acquéreur devenant nu-propriétaire d’un logement et déléguant l’usufruit à un organisme HLM pendant une certaine durée (quinze ou vingt ans). A l’échéance, il récupère la pleine propriété du bien. Dans les deux cas, l’intérêt est l’économie réalisée, soit 40 % par rapport à une acquisition traditionnelle. Pour en faire profiter le plus grand nombre, le rapport recommande d’étendre ces deux dispositifs à l’ensemble du parc privé et intermédiaire.