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Réforme de la caution : qu’est-ce qui change pour les propriétaires ?

Une ordonnance modifie le système de cautionnement à compter du 1er janvier 2022. Le point sur les évolutions.

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Crédit: iStock.

Protection contre les loyers impayés et d’éventuels dégâts dans un logement, la caution rassure les propriétaires de biens immobiliers loués vides ou meublés. L’entrée en vigueur le 1er janvier 2022 d’une ordonnance du 15 septembre dernier va modifier plusieurs points que les bailleurs ont tout intérêt à connaître, afin d’éviter toute déconvenue. La première modification devrait les rassurer, puisqu’elle clarifie ce qu’est le cautionnement, précisent Les Echos.

Interrogé par le quotidien, le service juridique de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) explique que par caution, on entend « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Elle concerne donc d’éventuels loyers impayés, mais aussi les charges locatives et les frais engagés pour remettre le logement en état, si le document le prévoit. Cela dans la limite du montant maximum pour lequel le garant s’est engagé. L’engagement de la caution peut, quant à lui, être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Signature électronique, formulation libre

En cas de durée indéterminée, « la caution peut résilier son engagement à tout moment sans l’accord du bailleur et son obligation ne prendra fin qu’à l’expiration du bail en cours » , indique Louis du Merle, responsable du pôle juridique de l’ANIL. L’envoi en recommandé avec accusé de réception d’un simple courrier suffit. Enfin, l’ordonnance prévoit que la caution peut mentionner une liste d’événements, comme un divorce ou un décès, qui stopperont le cautionnement.

Mieux encadrée, la caution évolue également. Par exemple, dès le 1er janvier, les actes de cautionnement pourront être signés électroniquement. Et il ne sera plus obligatoire de recopier mot pour mot une formule imposée. Dès 2022, elle pourra « être rédigée en des termes librement choisis [par le garant]. Et la formule doit exprimer clairement la compréhension de la nature et de la portée de l’engagement avec le montant maximal en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres », indique au quotidien Frédéric Desson, notaire. Un changement qui renforce la responsabilité du garant et qui permettra « d’éviter bon nombre de contentieux et sécuriser les bailleurs et les banquiers » .

Quand faire appel à la caution

De l’étendue de l’engagement dépendent les conditions dans lesquelles le propriétaire pourra demander l’intervention du garant. Si ce dernier a opté pour une caution simple, le bailleur pourra le solliciter uniquement « si le locataire n’est effectivement pas en mesure de régler ses dettes locatives et que toutes les démarches de poursuite contre le locataire ont été effectuées », précise le service juridique de la Fnaim. Si la caution comporte une clause de solidarité, le propriétaire peut alors faire appel au garant dès le premier impayé. S’il ne parvient pas à s’arranger avec la caution, le propriétaire pourra alors lui envoyer une lettre de mise en demeure, afin de déclencher une procédure.

Comme le rappelle le quotidien, si l’envoi d’une injonction de payer reste sans réponse dans « un délai de deux mois, le bailleur pourra saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et le recouvrement des sommes », précise Louis du Merle.