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Immobilier : cinq villes moyennes propices à un investissement locatif

Grandes gagnantes de la crise sanitaire, les villes moyennes séduisent. Mais attention, seules les communes offrant tous les services et distantes de moins d’une heure des grandes villes poursuivront leur revalorisation.

immobilier
Crédit : iStock.

Epernay, une ville au marché pétillant

Plantée fièrement au cœur de la Champagne, cette ville à taille humaine concentre une activité économique remarquable. Des maisons champenoises aussi prestigieuses que Moët & Chandon, Pol Roger ou Perrier-Jouët génèrent des centaines d’emplois et infusent leur dynamisme à toute la commune. La cible des jeunes actifs est donc à privilégier dans le cadre d’un investissement locatif.

D’autant que Paris n’est pas très loin : à un peu plus d’une heure en train régional. « Privilégiez les T2 spacieux, près du centre-ville, conseille Thierry Vignal, président de Masteos, spécialiste de l’investissement locatif clé en main. Avantage : le budget pour un 50 mètres carrés ne dépassera pas les 100.000 euros. Et générera une rentabilité élevée, pour un risque de vacance limité. » Sans oublier que les investisseurs patients peuvent espérer une plus-value à la revente alors que la pierre à Epernay se révèle 30 % moins cher que Reims.

Population22 330
Prix au m²1 688 €
Var sur 5 ans+ 15,4 %
Rentabilité brute7,18 %

Le Mans, ville promise à un rattrapage

A côté de ses voisines régionales de taille similaire, le chef-lieu de la Sarthe fait pâle figure. A 1.530 euros le mètre carré en moyenne, le prix des appartements est inférieur de moitié aux tarifs constatés à Tours et Angers. Pourtant, Le Mans ne manque pas d’attraits. La population étudiante est conséquente (11 000 étudiants) et le tissu économique assez varié, avec comme fer de lance le secteur financier (Les Mutuelles du Mans Assurances, notamment).

Surtout, la ville est bien reliée à la capitale par le TGV, ce qui lui permet d’attirer de plus en plus de Parisiens en quête d’une vie agréable. Ces éléments n’ont pas échappé aux investisseurs qui misent désormais sur la ville pour sa rentabilité élevée et son potentiel de revalorisation. Le centre, surnommé la cité Plantagenêt, est particulièrement recherché.

Population143 252
Prix au m²1 530 €
Var sur 5 ans+ 15,9 %
Rentabilité brute8,00 %

Niort, ville pleine de ressources

Si la façade atlantique a le vent en poupe, certaines villes de l’intérieur des terres ont échappé à la flambée des prix. Tel est le cas de Niort. Une anomalie ? On peut raisonnablement le penser. Siège des principales mutuelles d’assurance nationales, ce qui lui vaut d’être la quatrième place financière de l’Hexagone, la « venise verte » recrute proportionnellement plus de cadres que Bordeaux. C’est dire si cette locomotive économique du Poitou-Charentes est attractive. « La tension locative se situe dans le haut du panier des villes moyennes », souligne Thierry Vignal.

Deuxième rendement brut le plus élevé de notre sélection à près de 8 %, Niort mérite donc largement une mise en lumière. Et tant pis si l’écrivain Michel Houellebecq lui a apposé l’étiquette de « ville parmi les plus laides », passablement injuste au demeurant.

Population59 059
Prix au m²1 555 €
Var sur 5 ans+ 11,2 %
Rentabilité brute7,72 %


Melun, ville tournée vers l’avenir

Jusqu’où s’arrêtera la métamorphose de Melun ? Du projet de déménagement de la prison au nouveau Santépôle, en passant par la revitalisation du centre-ville, la transformation en cours insuffle un nouvel élan à la préfecture de la Seine-et-Marne, par ailleurs siège d’une faculté de droit : « Les investisseurs s’intéressent de plus en plus à la ville », abonde Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement-locatif.com.

Le centre et la rive gauche, où se situe la gare qui permet de rejoindre la gare de Lyon en trente minutes, sont des secteurs très sûrs. Le budget moyen, travaux compris, pour un T2 de 30 à 35 mètres carrés, ne s’élève qu’à 115.000 euros. » Symbole du renouveau de Melun, l’opérateur Histoire & Patrimoine commercialise un programme de prestige non loin du centre, Le couvent des Récollets, dans le cadre du dispositif Monuments Historiques.

Population39 947
Prix au m²2 657 €
Var sur 5 ans+ 15,7 %
Rentabilité brute6,68 %

Valence, une rentabilité consistante au menu

Carrefour géographique privilégié, à la croisée entre les sillons alpins et rhodaniens, et dans la sphère d’influence de Lyon, située cent kilomètres au nord, la ville de la cheffe triplement étoilée Anne-Sophie Pic fait partie des marchés immobiliers du Sud de la France qui offrent le meilleur compromis entre potentiel et risque pour un investisseur.

A un peu plus de 7 %, la rentabilité brute de fiscalité de la pierre est éminemment attractive. D’autant que la préfecture de la Drôme rime avec tension locative élevée et économie plurielle, avec quelques secteurs de pointe tels que l’aéronautique ou les biotechnologies comme vecteurs de croissance. Pour jouer la sécurité, les quartiers Est et Sud, en plus du centre-ville, offrent les meilleures garanties.

Population64 726
Prix au m²1 209 €
Var sur 5 ans+ 20,8 %
Rentabilité brute7,27 %