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L’immobilier, résilient face à l’inflation

La hausse des prix à la consommation pourrait peser sur la pierre. Mais ces villes resteront en tout cas des valeurs sûres.

Immobilier
Crédit: iStock.

A trop considérer l’immobilier comme le placement refuge par excellence, on en oublierait presque l’épée de Damoclès que la hausse des prix à la consommation fait peser sur le marché résidentiel. En cas de dérapage incontrôlé de l’inflation, une réaction en chaîne s’opérerait inévitablement : la Banque centrale européenne remonterait ses taux directeurs, les taux des crédits grimperaient, le pouvoir d’achat immobilier des ménages se contracterait et les vendeurs réduiraient leurs prétentions. « Ce phénomène peut entraîner, à terme, une correction du marché », prévenait récemment Pictet Asset Management.

Ce scénario alarmiste n’est cependant pas le plus probable. D’abord parce que les banques, qui se livrent à une concurrence acharnée, freineront des quatre fers avant de répercuter le renchérissement du loyer de l’argent sur leur barème. « Nous prévoyons prudemment une remontée de 20 à 30 points de base du taux moyen du crédit immobilier (actuellement à 1,06 % pour une durée de 20 ans, NDLR) », pronostique ainsi Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage. Ensuite parce que, faute de production de logements neufs suffisante, le marché résidentiel restera sous tension. Enfin, parce qu’un grand nombre de transactions sont effectués par des secundo-accédants (achats de confort) qui alimentent la fluidité du marché.

Quid des investisseurs ? Ils seront toujours gagnants eu égard au mécanisme d’indexation des baux sur l’inflation. Chaque bailleur est en effet autorisé à faire évoluer le loyer du logement dont il est propriétaire en se basant sur l’Indice de référence des loyers (IRL). Même constat pour ceux qui misent sur l’immobilier d’entreprise à travers la pierre papier : « Grâce à l’indexation des baux sur des indices spécifiques à chaque classe d’actifs, les revenus locatifs des fonds immobiliers sont protégés contre l’inflation », rapporte Amélie Dauzet, directrice de la gestion immobilière chez Aviva Investors France. Quoi qu’il en soit, générer un rendement réel largement positif dans l’immobilier physique comme pour les SCPI passera plus que jamais, en 2022, par le choix d’actifs à la rentabilité brute élevée et pérenne. Et par l’utilisation de l’effet de levier du crédit, à taux fixe.

Quatre valeurs sûres pour un investissement locatif :

Strasbourg, un havre de paix

Avec plus de 12 500 habitants gagnés en dix ans, la capitale alsacienne fait partie des villes françaises à la démographie la plus dynamique. Il s’ensuit une tension permanente sur le marché locatif strasbourgeois. Tout se loue facilement : petites ou grandes surfaces, logements nus ou meublés, colocations… Quant à la demande, elle émane autant des jeunes actifs que d’étudiants. Pour dénicher de bonnes affaires permettant des rentabilités supérieures à 5 %, direction le secteur entre la gare et l’Ill, qui sera à terme desservi par la ligne F du tramway. Il constitue une bonne alternative aux quartiers huppés de la Petite France, de l’Orangerie ou de Contades, devenus trop chers. Rentabilité locative* : 4,49 %

Nantes, en lévitation

La crise sanitaire a conforté l’attractivité de la façade Atlantique auprès de nombreux Franciliens en quête d’une meilleure qualité de vie. Nantes séduit particulièrement, portée par son rayonnement culturel et économique, son offre en matière d’enseignement, la variété de ses quartiers, ses espaces verts. Grâce à la liaison LGV, Paris n’est plus qu’à 2 heures. Idéal pour des salariés ayant adopté le modèle hybride télétravail/présentiel. Eu égard de la flambée des prix depuis 5 ans (+ 48 %), le champ des possibles s’est réduit pour les investisseurs. Mais des opportunités subsistent dans des quartiers périphériques (La Beaujoire et quartiers Sud, notamment). Rentabilité locative* : 4,20 %.

Villeurbanne, l’alternative à Lyon

Ville à la population étudiante très développée, bien desservie par les transports, Villeurbanne compte de nombreux atouts pour un investissement locatif patrimonial. A commencer par sa rentabilité locative brute, supérieure de 0,7 point à celle constatée à Lyon, avec un écart qui atteint même 1 % pour les studios, pour un niveau de demande locative similaire, c’est-à-dire très tendu. Le quartier Gratte-Ciel, qui compte une vie animée et de nombreux logements familiaux, est à privilégier pour une stratégie de colocation, qui permet de viser une rentabilité de 6 %. Gare toutefois à ne pas dépasser les plafonds fixés depuis le 1er novembre dans le cadre de l’encadrement des loyers. Rentabilité locative* : 4,52%.

Aix-en-Provence, incontournable au sud

Lové dans un cadre idyllique, proche de la mer et de la montagne, cette ville moyenne capitalise sur ses nombreux points forts : son patrimoine architectural, ses rues piétonnes, son attractivité touristique ou son écosystème d’entreprises innovantes (dans le numérique, notamment). Eu égard à l’importance de la population étudiante, les petites surfaces du centre-ville ont la cote auprès des investisseurs. La rentabilité brute de la commune est faible, mais elle peut être boostée par une stratégie hybride dans laquelle le logement est loué en saisonnier pendant l’été. Pour de la défiscalisation, misez sur les programmes neufs des quartiers La Duranne et La Constance. Rentabilité locative* : 3,81 %.

Quatre villes d’avenir à privilégier pour la rentabilité


Chambéry attise les convoitises


L’immobilier savoyard n’échappe pas à la flambée des prix. Au point de devenir inaccessible ? Pas nécessairement. A Chambéry, les appartements se négocient à moins de 3 000 euros le mètre carré, en hausse de 5 % sur un an, bien en-dessous des tarifs de sa voisine Annecy (plus de 5 000 euros). Pour les investisseurs, la Cité des Ducs coche toutes les bonnes cases : une population étudiante de plus de 10 000 habitants, des projets de rénovation urbains et la possibilité d’acheter des grands appartements abordables pour faire de la colocation. Pour les petites surfaces, ciblez le coeur historique, redynamisé et qui est apprécié autant par les étudiants que les actifs. Rentabilité locative* : 5,08 %.

Lorient, pour tous les budgets

La ruée des Français sur l’immobilier du littoral a largement profité aux villes bretonnes de « l’arvor ». Les prix s’affolent. Pour autant, ils restent hétérogènes avec une hiérarchie dictée par l’attractivité touristique. Dans l’ombre de Vannes, Lorient gagne du terrain, notamment auprès d’investisseurs qui peuvent y dénicher des appartements spacieux pour un budget raisonnable, avec une rentabilité élevée. Plusieurs stratégies sont possibles : un deux pièces dans le centre pour des actifs à revenus stables (comptez au moins 80 000 euros pour un deux pièces en bon état), un petit immeuble de rapport ou encore en Pinel au travers des programmes neufs proches du centre hospitalier. Rentabilité locative* : 6,78 %.

Saint-Denis, un renouveau qui paye

Miser sur le département de la Seine-Saint-Denis n’est pas sans risque. Mais nulle part ailleurs en Ile-de-France les lignes bougent aussi rapidement, grâce notamment aux projets du Grand Paris qui revitalisent des villes entières. Symbole de cette transformation, Saint-Denis attire désormais une population de cadres, séduits par la qualité de vie dans les nouveaux quartiers, aménagés dans des friches industrielles de la Plaine. Aux portes de Paris, la ville de sépulture des rois de France bénéficie de prix deux fois moindres que ceux de la capitale. Toutefois, la prudence s’impose dans le choix des locataires et des copropriétés. Pour plus de sécurité, privilégiez les logements haut de gamme. Rentabilité locative* : 5,43 %.

Orléans, la belle endormie se réveille

Cela fait deux ans que nous mettons en lumière le potentiel de la préfecture du Loiret. A raison : sur la période, le prix moyen des logements ont bondi de 14% pour franchir les 2 500 euros le m2. Les maisons ont la cote, notamment auprès des Franciliens qui élisent domicile dans cette ville située à une heure en train de la capitale. Quant aux appartements, ils séduisent les investisseurs en quête d’une bonne rémunération. Le cœur historique (autour de la place du Martroi en particulier) est plébiscité. Mais des quartiers d’avenir comme Saint-Marc, à l’est du centre, offre un meilleur couple rendement-risque. La cible des étudiants est, quoi qu’il en soit, à privilégier. Rentabilité locative* : 5,52 %.

* Rapport des loyers par rapport aux prix des appartements, au 1er décembre 2021. Source : Meilleurs Agents