Immobilier : ces mesures qui pèsent sur l’investissement locatif
Même si l’acquisition d’un bien qui a vocation de s’illustrer en tant qu’investissement locatif reste un placement sûr, il existe quelques contraintes…
La crise sanitaire n’a pas empêché les achats immobiliers. Les taux bas ne sont pas étrangers au record enregistré par le réseau d’agences immobilières Century 21 en matière d’investissement locatif. Comme le rapporte Les Echos, la part des achats de biens immobiliers destinés à être loués est passée de 17,4% en 2014 à 30,2% des transactions réalisées par le réseau. Rien qu’en 2021, la hausse a atteint 2,7% en 2021. Et à Paris, l’investissement locatif a représenté 32,5% des ventes. Pourtant, des mesures pourraient freiner voire bloquer certains investisseurs.
C’est notamment le cas des nouvelles normes de crédit imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Préconisées avant de devenir obligatoires le 1er janvier dernier, elles fixent à 25 ans la durée maximale du prêt et l’endettement à 35% des revenus, assurance-emprunteur incluse. Le quotidien explique que des spécialistes du crédit observent un recul des financements des demandes de prêts faites par les investisseurs. Artémis courtage estime que la part des dossiers de crédit immobilier en vue de l’achat d’un bien locatif a chuté de près de 20% en 2019 à 11,21% en 2020. L’année dernière, le courtier a noté un nouveau recul (11,15%).
L’encadrement des loyers
Qui plus est, les établissements prêteurs ne peuvent plus recourir à la méthode du calcul de l’endettement en différentiel, qui permettait de prendre en compte les loyers à venir. Ceux-ci étaient auparavant déduits de la mensualité de crédit. Désormais, ils sont considérés comme des revenus. Aussi, la limite des 35% d’endettement est vite atteinte si, par exemple, un investisseur rembourse un emprunt contracté pour financer l’achat de sa résidence principale. Si les banques disposent d’une marge de manœuvre de 20% de leur production de crédit, les primo-accédants disposant de petits moyens et certains investisseurs sont pénalisés.
L’adoption par de plus en plus de communes de l’encadrement des loyers peut aussi être un frein à l’investissement locatif. D’abord adopté par Paris, puis Lille, il a été étendu en 2021 à de nouvelles communes de Seine-Saint-Denis, à Lyon et à Villeurbanne. Bordeaux et Montpellier devraient aussi l’appliquer dès cette année. S’il vise à éviter les abus, des professionnels jugent qu’il peut décourager certains à se lancer dans la location. A cela s’ajoutent ceux qui louent de la main à la main, sans respecter l’encadrement des loyers. Sous peu, un décret devrait imposer aux professionnels de l’immobilier de faire figurer le loyer plafond dans chaque annonce. Une évolution qui devait ensuite être étendue à celles diffusées par les bailleurs particuliers, rappelle Les Echos.
Le nouveau DPE
La volonté d’interdire à la location les passoires thermiques (étiquetés F, G ou E dans les diagnostics de performance énergétique) est aussi décourageante. Le changement du mode de calcul du DPE, fait que davantage de biens sont désormais considérés comme mal isolés. Etant donné le coût d’une rénovation énergétique, en dépit de l’existence d’aides, certains investisseurs pourraient baisser les bras. De quoi faire craindre une pénurie de logements. Le dispositif coercitif est cependant assorti d’aides publiques à la rénovation et un assouplissement du calendrier est déjà évoqué.
Enfin, les communes qui prennent des mesures contre la location meublée touristique de courte durée se multiplient. Paris, par exemple, a musclé son dispositif en décembre dernier. Ainsi, les transformations de commerces en meublés de tourisme devront être autorisées. Et ceux qui souhaitent louer leur résidence secondaire devront se soumettre à des compensations.