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Versailles, le paradis des familles

Focus sur le marché du chef-lieu des Yvelines, qui capitalise encore davantage sur le besoin d’espace des Parisiens en temps de Covid.

Ce qu’il y a de plus beau à Paris, c’est Versailles ! Cette célèbre boutade de l’historien Pierre de Nolhac, conservateur du musée du château jusqu’à la fin de la première guerre mondiale, illustre le magnétisme qu’a toujours exercé la ville du Roi soleil. En particulier auprès de Parisiens lassés de l’agitation de la capitale et en quête d’espace, d’air pur, de verdure et d’authenticité. Crise sanitaire oblige, ce pouvoir d’attraction n’a d’ailleurs jamais été aussi prégnant : « Versailles est aujourd’hui la star montante de la banlieue ouest, rapporte Jean-Charles Durillon, conseiller immobilier chez Paris Ouest Sotheby’s Realty. Les prix, déjà élevés, ont continué de grimper en 2021 avec un marché toujours très dynamique, tous secteurs confondus. »

Patrimoine architectural et transports

Si la ville ne peut rivaliser avec Paris pour son offre culturelle, elle compte d’autres atouts lui permettant de tirer son épingle du jeu. A commencer par le patrimoine architectural exceptionnel de ses quartiers historiques (Saint-Louis et Notre-Dame). De plus, Versailles peut s’enorgueillir d’une offre de transports pléthorique, avec cinq gares ferroviaires et un réseau de bus très dense. Elle déploie par ailleurs une vie commerçante sans égale en Ile-de-France, avec son célèbre marché. Enfin, son offre d’enseignement, en particulier de lycées, n’a rien à envier à celle de la ville lumière.

Mises bout à bout, ces qualités, auxquelles s’ajoutent un environnement boisé et l’attrait du parc du château, forment un cadre de vie idyllique pour des familles. Du moins pour celles qui en ont les moyens. Car Versailles se mérite. « Le budget standard de cette clientèle, qui rêve aujourd’hui d’acquérir une maison, se situe entre 850 000 euros et 1,2 million d’euros », précise Karine Abrami, coresponsable de l’agence Declair Immobilier, située en plein cœur du quartier résidentiel de Porchefontaine.

Cette professionnelle confie cependant avoir été contactée très récemment par une famille parisienne ayant vendu son appartement et recherchant une maison à Versailles pour une enveloppe comprise entre 1,4 et 1,5 million. Les critères de ce client : 160 mètres carrés, quatre chambres, un garage et un emplacement proche des axes routiers et des gares. Ce type de demande, Jean-Charles Durillon en reçoit fréquemment. « Il y a un appétit très fort pour les maisons », constate ce fin connaisseur des biens de prestiges à Versailles. Face à la rareté de ce type de produits dans le quartier très convoité de Notre-Dame, dont les prix peuvent atteindre la barre des 10 000 euros du mètre carré (sur des hôtels particuliers, notamment), les acquéreurs se déportent vers les quartiers adjacents de Clagny-Glatigny ou de Montreuil.

Petites maisons « abordables »

Les prix grimpent souvent à plus de 1,5 million compte tenu des surfaces de ces produits, comme cette maison en pierre meulière du 19ème siècle, de plus de 300 mètres carrés avec un beau jardin arboré, à Clagny, vendue par Sotheby’s à environ 2,5 millions. Plus abordable, Porchefontaine offre une grande variété de biens. « Le ticket d’entrée se situe à moins de 400 000 euros environ pour de petites maisons agencées en hauteur, de 60 mètres carrés, avec un petit bout de jardin et proches de la voie de chemin de fer », précise Karine Abrami.

S’agissant des appartements, ils sont plutôt convoités par des budgets plus modestes (tout étant relatif !), jusqu’à 800 000 euros généralement. Les amateurs du cachet de l’ancien et de la vie animée se dirigent en priorité vers Notre-Dame ou Saint-Louis. « Certains clients ne jurent que par ces deux quartiers », rapporte Madame Abrami. Pour ceux qui privilégient le confort d’appartements plus modernes, les choix se portent sur les zones les plus résidentielles (Clagny-Glatigny, Montreuil, Porchefontaine), avec des prix qui tournent plutôt autour de 7000-7 500 euros le mètre carré.

Le centre ou le quartier des Chantiers pour les investisseurs

Autre typologie d’acquéreurs, les investisseurs ciblent en priorité le centre pour de la location aux étudiants ou de la courte durée, ainsi que le quartier des Chantiers (autour de la gare du même nom) pour les actifs. Ce dernier secteur, qui bénéficie d’un vaste programme de rénovation, jouit des plus belles opportunités en termes de rentabilité (5 % en brut) et de perspectives de plus-values. Cependant, le nouveau DPE et la loi Climat et Résilience ont entrainé depuis l’été dernier un coup de frein sur les projets d’investissement locatif.

« Le parc immobilier versaillais est ancien et cette réforme perturbe, analyse Karine Abrami. En pratique, il est difficile d’améliorer l’efficience énergétique des logements, compte tenu des exigences urbanistiques qui privent les Versaillais de la possibilité de doublages extérieurs ou de panneaux solaires, par exemple ». Dernière contrainte pour ces investisseurs : l’impérieuse nécessité de proposer des appartements au goût du jour. Car les locataires sont exigeants. D’ailleurs, il n’est pas rare de voir des biens sans éléments de confort comme cuisine équipée et salle de bains récentes, même très bien placés au cœur de Versailles, rester vides de longs mois. Autant le savoir.