Immobilier de luxe : pourquoi la guerre en Ukraine pèse peu sur ce marché

Si le conflit aux portes de l’Europe peut limiter l’enthousiasme des acheteurs de biens immobiliers de luxe, américains notamment, celui-ci devrait être peu impacté par les répercussions de la guerre en Ukraine. En effet, d’une manière générale, les acheteurs non-résidents sont de moins en moins nombreux en France, souligne Le Monde. Le marché de l’immobilier haut de gamme concerne essentiellement Paris et sa proche banlieue ouest, la Côte d’Azur, mais aussi certaines stations alpines de sports d’hiver dont Courchevel, Méribel ou bien encore Val-d’Isère. « La clientèle russe est même essentiellement concentrée dans la station Courchevel 1 850 », précise au quotidien Charles-Antoine Sialelli, responsable du marché des Alpes pour Athena Advisers.

Sur la Côte d’Azur, Saint-Tropez a la préférence des acheteurs russes. Si « les nouvelles règles sont un peu floues » et rendent difficile la traduction des « sanctions prévues pour la clientèle russe », Heathcliff Zingraf, directeur associé du groupe Michaël Zingraf-Christie’s, chiffre cependant à 10% la part de la clientèle russe. Chez Barnes, elle représente moins de 0,5% des transactions, soit sept à huit transactions par an pour les biens dont le montant dépasse les cinq millions d’euros. Si Marc Foujols, responsable, d’une agence à son nom spécialisée dans le marché de luxe reste sur ses gardes en cas d’aggravation de la situation, le secteur de l’immobilier de luxe de gamme s’est peu à peu préparé à cette situation, souligne Le Monde.

Une part en recul constant

Ainsi, Sébastien Kuperfis, le directeur général de Junot Immobilier, estime que « depuis 2014, à la suite de l’invasion de la Crimée et des premières sanctions qui ont fait baisser la valeur du rouble, les Russes se sont peu à peu retirés du marché. Cette clientèle a été remplacée par les Français, ainsi que par des Européens ou des acheteurs originaires du Moyen-Orient ». Et depuis 2020, la pandémie et les restrictions de déplacements qui l’ont accompagnée ont renforcé cette tendance. « L’immobilier haut de gamme devrait continuer à trouver preneur d’autant que, face à la volatilité des Bourses, l’immobilier reste une valeur refuge qui permet d’absorber des sommes importantes », explique au quotidien Thierry Vignal, fondateur de Masteos, spécialiste dans l’investissement locatif.

A cela s’ajoute une spécificité du marché de l’immobilier français. Celui-ci dépend de moins en moins des acheteurs étrangers. Selon une étude du Conseil supérieur du notariat publiée le 21 mars 2022, la part du marché des non-résidents ne cesse de régresser et n’a jamais été aussi basse depuis ces dix dernières années. Pour preuve, en 2020, 1,3% des acheteurs d’un bien immobilier étaient étrangers non-résidents, contre 1,7% en 2010. Une moyenne qui grimpe à 3,1% en Provence, en Corse et sur la Côte d’Azur en 2020 contre 3,8% en 2019. Dans les Alpes et en Ile-de-France, les baisses annuelles sont similaires à celles observées dans l’Hexagone.

L’immobilier attire une majorité de Britanniques

Quid de l’origine des acquéreurs étrangers non-résidents ? Les Britanniques sont les plus nombreux (22%) devant les Belges (20%) et les Allemands (9%). Si auparavant ils privilégiaient les villes (48% de leurs achats de biens immobiliers en 2010) des étrangers non-résidents étaient effectués dans les pôles urbains en 2010, cette part a reculé pour atteindre 38% en 2019 et 36% en 2020. Dans le même temps, la part des achats immobiliers réalisés en Dordogne, dans la Creuse, les Alpes-Maritimes et la Haute-Savoie a bondi. De quoi faire dire aux professionnels de l’immobilier que ces départements seraient les plus touchés si la guerre en Ukraine venait à s’aggraver.