Immobilier : ces villes étudiantes où il faut investir

Pout tout étudiant, la location de son premier bien immobilier est une étape importante. Dans un avenir proche, il pourrait même imaginer investir pour devenir propriétaire. Une solution plus rentable sur le long terme ? Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation en ligne, a publié une étude, relayée par Figaro Immobilier, parmi les 100 plus grandes villes étudiantes françaises. L’objectif : évaluer l’intérêt financier d’une location ou d’un achat d’un bien de 25 m² pour son enfant dans le cadre de ses études, à condition qu’il reste dans la même ville. Pour mener cette étude, le site spécialisé s’est intéressé aux villes dont le nombre d’étudiants inscrits représente au moins 5 % de la population et ayant au moins 30.000 habitants.

Résultat : dans 78 villes étudiantes, l’achat s’avère plus rentable que la location, si l’étudiant se consacre à des études jusqu’au grade master (cinq ans) dans la même ville. En revanche, le chiffre tombe à 23 villes si l’étudiant s’arrête au grade licence (trois ans). Étonnamment, au bout d’un certain temps, le montant dépensé en loyers dépasse les frais liés à l’achat.

Mulhouse, leader sur le marché

C’est à Mulhouse (68), dans l’est de la France, que le bien immobilier acheté est amorti le plus vite. Seulement au bout d’un an et cinq mois. Un studio de 25 m² à Mulhouse coûte 32.441 € (frais d’agence et de notaire inclus) à l’achat, contre un coût mensuel à la location équivalent à 301,30 € (charges et APL comprises), soit quasiment 20.000 euros en cinq ans. « Si j’ai acheté un bien et que je le vends, je récupère les 32.000 € dépensés à l’achat, analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Certes, il reste les frais de notaire par exemple ou les charges de copropriété mais au bout d’un an et 5 mois, j’ai dépensé autant à l’achat qu’à la location. À partir de ce seuil, ce que je dépense pour une location sera supérieur à ce que j’ai dépensé à l’achat ».

Dans la suite de ce classement, on retrouve Roubaix, dans le Nord (59). Ici, la durée d’amortissement est de deux ans et trois mois contre deux ans et quatre mois à Saint-Etienne (42), en région Auvergne-Rhône-Alpes. Dans l’Essonne, à Evry (91), elle est de deux ans et sept mois et trois ans à Metz (57), en Moselle. Saint-Etienne fait partie des villes attractives puisqu’un logement étudiant ne coûte que 34.491 €, charges comprises. D’autres villes comme Montpellier, Marseille ou Lille deviennent également plus rentables en achetant plutôt qu’en louant.

Versailles, Paris, Lyon… des villes peu rentables pour investir

À Montpellier, le prix d’achat s’élève à 91.706 € (frais d’agence et de notaire inclus). Le loyer (charges et APL comprises), lui, équivaut à 381,60 € par mois. L’amortissement sera atteint après trois ans et onze mois. « C’est le déséquilibre entre les prix au mètre carré faibles comparés aux loyers pas si faibles que ça qui fait pencher la balance en faveur de l’achat dans ces villes », déclare la responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

« Attention cependant à l’état de la demande pour les studios qui peut rendre la revente du bien difficile si elle est faible. Par exemple, à Mulhouse, la part de locataires de résidences principales de une pièce du parc privé n’est que de 12 % contre 20 % en moyenne dans l’ensemble des villes étudiantes », précise Barbara Castillo Rico.

En revanche, dans certaines villes comme à Versailles, cinq années ne permettent pas d’amortir l’achat d’un bien immobilier. Il faut débourser 242.423 € pour un studio de 25 m² et en comparaison à la location, soit 567 € par mois, il faudrait plus de huit ans pour trouver un équilibre financier. À Paris, la durée d’amortissement est de six ans et dix mois et à Lyon, elle est de six ans et sept mois.