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SCPI : les avantages de l’achat de parts démembrées

Investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en n’acquérant que leur nue-propriété, sans l’usufruit, peut être fiscalement avantageux. Cela permet aussi de les payer moins cher.

SCPI

Et si vous achetiez des parts de sociétés civiles en placement immobilier en démembrement ? En effet, en les achetant de cette façon, vous éviterez des coûts importants en termes d’impôt sur le revenu et/ou d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), explique Le Monde. « La pleine propriété est scindée entre, d’un côté, la nue-propriété, qui correspond au droit de posséder, et, de l’autre, l’usufruit, qui est le droit de jouissance, donc celui de toucher les revenus des SCPI », précise Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance. En revanche, il convient d’être vigilant sur la potentialité de l’opération car toutes les SCPI ne la proposent pas.

L’idée est plutôt simple. Il vous suffit d’acheter la nue-propriété de vos parts pour une certaine durée, comprise en général entre trois et vingt ans. Passé cette échéance, vous obtiendrez la pleine propriété sans frais ou taxe supplémentaires, l’usufruit s’étant automatiquement éteint.

Acquérir en démembrement présente un double avantage. Dans un premier temps parce que la personne qui est à l’origine de la transaction peut se bâtir un patrimoine pour presque rien : pour rappel, la valeur de la seule nue-propriété est moindre étant donné que c’est l’usufruitier qui touche les revenus. « Plus le démembrement dure longtemps et plus la décote est élevée. Elle oscille souvent entre 25 et 35 % pour un démembrement de dix ans », souligne M. Schorr.

Variables et SCPI

Mais il faut faire attention aux taux de décote. Ces derniers sont relativement variables et dépendent des sociétés de gestion. En effet, une SCPI versant depuis longtemps d’importants revenus sera davantage prisée par les usufruitiers. En revanche, la valeur de la nue-propriété diminue si la valeur de l’usufruit augmente, car les deux évoluent dans des sens inverses. Les Français subissant une forte imposition peuvent bénéficier d’un second avantage, fiscal cette fois-ci, en achetant temporairement la nue-propriété de parts de SCPI. Et, « comme c’est l’usufruitier qui encaisse les revenus pendant la durée du démembrement, cet investissement n’a pas d’impact sur le taux marginal d’imposition du nu-propriétaire », explique Marc Bertrand, directeur général d’Amundi Immobilier.

Et pour ceux qui sont assujettis à l’IFI, un achat de ce type n’a aucune incidence, car c’est l’usufruitier qui doit honorer le paiement de cet impôt. Vous économiserez également sur les frais de souscription en choisissant le démembrement, car ceux-ci sont partagés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Mais ce n’est pas une solution adaptée à tous les épargnants car la nue-propriété est compliquée à revendre rapidement. Il faudra alors sûrement baisser le prix de façon drastique pour séduire un investisseur. La meilleure solution reste encore de n’investir que dans des fonds que vous êtes certains de pouvoir garder à long terme sans avoir besoin de les revendre. D’autant plus que durant toute la période de démembrement, aucun revenu ne vous sera versé alors même que vous aurez figé un certain capital. Il faut ainsi être certain de disposer d’un capital important.