Mindston Capital : « Notre premier fonds grand public aura pour thème le coliving »

En quoi votre approche de l’investissement immobilier se différencie-t-elle de celles d’autres sociétés de gestion ?

Michaël Farbos : Fondé en juin 2020, Mindston Capital se singularise sur trois points par rapport à ses confrères. D’abord, il s’agit d’une société de gestion indépendante, créée par trois professionnels de l’immobilier possédant chacun une vingtaine d’années d’expérience dans des entreprises parmi les plus importantes du secteur. Ensuite, notre équipe dispose d’un savoir-faire complet, de l’investissement à l’asset management en passant par la promotion, avec une conviction forte sur les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Enfin, et c’est sans doute le plus important, nous bâtissons des fonds à partir d’une vision innovante, basée sur les nouvelles demandes des utilisateurs. Spécialiste du redéveloppement d’actifs, nous croyons à l’adaptabilité des biens immobiliers (logements, bureaux, hôtels, commerces) à ces nouveaux usages. Cette approche a guidé notre premier fonds, Mindston Luxury Real Estate, dont le modèle est de créer de la valeur en investissant dans le résidentiel haut-de-gamme, en rénovant des logements pour en faire des biens d’exception. Ce FPCI, lancé en septembre dernier, vise un taux de rendement interne (TRI) de 12%.

Quelles sont vos ambitions ?

M. F. : Nous visons le lancement de deux nouveaux produits d’ici à l’été : un fonds professionnel fermé axé sur l’hôtellerie sur le littoral et un autre ouvert, dont la structure juridique reste à déterminer mais qui pourrait prendre la forme d’une unité de compte pour l’assurance vie, orienté vers la thématique du coliving. Ce dernier produit aura pour vocation d’investir une cinquantaine de millions d’euros par an, dans une logique de rendement. A terme, le fonds se caractérisera par une grande diversification, que ce soit sur la typologie des actifs (maisons, anciens hôtels et bureaux, résidences) que sur un plan géographique (région parisienne, métropoles françaises et quelques villes de taille intermédiaire qui rayonnent économiquement). L’objectif de rendement locatif, net de frais de gestion, se situera entre 4 et 4,5%, pour un TRI compris entre 5 et 6% et un niveau de risque SRRI de 3 sur une échelle de 1 à 7.

Pourquoi miser sur le coliving ?

M.F. : Parce que ce marché nouveau a vocation à se développer rapidement. La formule du coliving, qui va au-delà de la colocation en proposant des services partagés et une communauté animée par un gestionnaire professionnel, répond à un besoin fondamental : se loger. Les résidences en coliving s’adressent à un public très large : des étudiants aux actifs en passant par les séniors. Ce faisant, elles concourent à réduire la tension sur le marché locatif, en apportant au passage du lien social, ce qui est recherché par de nombreuses personnes qui vivent en solo. Notre approche sera multi-opérateurs, avec des formats à taille humaine, des emplacements de choix permettant une forme de réversibilité des immeubles. Notre stratégie passera aussi par l’optimisation de l’efficience énergétique des logements et une dimension sociale. Notre fonds aura vocation à être labellisé ISR.