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Immobilier : les terres agricoles, un investissement peu connu

En moyenne, le prix de l’hectare des terres agricoles est de 5.940 euros, plutôt abordable par rapport au reste du foncier.

terres agricoles
Photo illustration d un agriculteur qui fait retourner la terre pour enlver les mauvaises herbes. Saint Quentin Fallavier le 02/08/2017//ALLILIMOURAD_13000702

Les investisseurs s’intéressent aux forêts ou encore aux vignes (malgré une fiscalité avantageuse identique à ces dernières) mais beaucoup moins au foncier des terres agricoles. Celui-ci souffre d’un déficit d’image, remarque Benoît Léchenault, directeur d’Agrifrance, département spécialisé sur le marché du foncier rural de BNP Paribas Wealth Management.

« Il y a une sorte de méconnaissance pour ce type d’actif. Il est pourtant tout aussi réel, tangible et sécurisant que les vignobles et les forêts, analyse-t-il auprès des Echos. Voire peut-être plus, dans le contexte économique et géopolitique actuel où les tarifs des matières premières agricoles ne cessent d’augmenter. »

Un avantage : la rentabilité de ce type d’investissement

En moyenne, le prix de l’hectare est de 5.940 euros, plutôt abordable par rapport au reste du foncier. Cependant, il existe de fortes disparités tarifaires en fonction des régions. Cela peut aller de 2.500 à 3.000 euros l’hectare en Mayenne jusqu’à 20.000 euros dans les Hauts-de-France. Autre avantage satisfaisant : la rentabilité de ce type d’investissement est attractive. En termes de valorisation de capital.

« Dans l’Hexagone, l’évolution du prix des terres agricoles augmente peut-être de manière moins spectaculaire que celui des vignes mais connaît aussi moins d’à-coups. Le prix de l’hectare progresse en effet de manière linéaire d’environ 2 % par an depuis une quinzaine d’années », précise Stéphane Hamon, directeur général de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) de Normandie.

À noter que la hausse est plus significative pour les terres labourables que pour les prairies naturelles. D’après les données du rapport 2021 d’Agrifrance, le prix d’un hectare de foncier agricole libre de bail tourne autour de 8.110 euros pour les terres céréalières et de 5.100 euros pour les prairies. Pour les premières, l’augmentation est de 3 % en une année contre 1,6 % pour les secondes.

Un risque : l’évolution de la réglementation

Concernant le rendement annuel, le foncier agricole est aussi intéressant. Sa rémunération est plus importante que celle des vignes et des forêts. « Les terres permettent de dégager autour des 2 % à 2,5 % bruts par an contre 1 % pour les forêts et 0,5 % à 1,5 % pour les vignobles », assure Benoît Léchenault. Et ce, quel que soit l’investissement, en direct ou via l’achat de parts d’un groupement foncier agricole.

De plus, cette performance annuelle est régulière dans le temps, notamment lors d’une acquisition en direct. Pour quelle raison ? Les terres acquises en direct par des non-agriculteurs sont données en location via un contrat de fermage à un exploitant pour une durée de neuf, dix-huit ou vingt-cinq ans renouvelables par période de neuf ans. « Le montant du loyer est fixé par arrêté préfectoral. Il est de l’ordre de 200 euros par hectare. Toutefois, cette somme peut être majorée d’environ 10 % dès lors que le bail notarié signé entre les deux parties les engage pour au moins dix-huit ans », ajoute Stéphane Hamon pour Les Echos.

Cependant, un risque existe pour ce type d’actif : l’évolution de la réglementation applicable au périmètre proche de certaines terres agricoles. « La proximité de celles-ci avec des zones protégées limite les possibilités de fermage pour leurs propriétaires, au sens où elles génèrent des contraintes supplémentaires pour l’agriculteur », affirme Stéphane Hamon. Et de poursuivre : « La création d’une zone protégée, une fois l’investissement réalisé, pourrait donc entraîner une baisse de la valeur foncière des terrains achetés même si cela ne se constate pas encore. »