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Loc’Avantages : un dispositif plus simple et fiscalement plus intéressant

Avec Loc’Avantages, une réduction d’impôt s’applique sur le montant brut des loyers encaissés. Plus la décote sur le loyer est élevée, plus la réduction est importante.

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Loc’Avantages s’adresse à tous les propriétaires souhaitant mettre un logement en location. Quelles que soient sa surface ou sa date de construction. « Le seul impératif est qu’il affiche un diagnostic de performance énergétique (DPE) d’au moins E, ou d’au moins D si le propriétaire a bénéficié d’aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour le rénover avant sa mise en location », précise Christine Bour, chargée de mission politiques bailleurs et lutte contre la précarité à l’Anah. Il est également nécessaire de signer une convention de 6 ans avec l’Anah et de louer le logement en tant que résidence principale, avec un bail nu, à des ménages à revenus modestes, précise Le Figaro.

De plus, le loyer ne peut pas dépasser certains plafonds. En effet, les seuils sont fixés par commune et par arrondissement à Lyon, Marseille et Paris. Cela évite un zonage global imprécis. La surface compte également sur le prix maximum des loyers. Enfin, ils varient en fonction d’options de location. « Le bailleur peut choisir Loc 1 et, dans ce cas, accepter une décote de 15 % par rapport au loyer de référence, analyse Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale à HSBC Continental Europe. Cette décote passe à 30% avec Loc 2 et à 45% avec Loc 3. »

Des avantages fiscaux

Avec Loc’Avantages, une réduction d’impôt s’applique sur le montant brut des loyers encaissés. Plus la décote sur le loyer est élevée, plus la réduction d’impôt est importante. Avec Loc 1, elle est de 15 % des loyers encaissés, 35% avec Loc 2. Si vous déléguez la gestion locative à une agence immobilière à vocation sociale ou louez à une association agréée (Fondation Emmaüs, Habitat et humanisme…), l’avantage fiscal est majoré. « La réduction d’impôt est alors de 20% en Loc 1, de 40% en Loc 2 et de 65% en Loc 3 », explique Pierre Brunet, fondateur du cabinet de gestion de patrimoine Alter Invest auprès du Figaro.

De plus, pour ceux déjà bailleurs ou fortement imposés, « il est possible de le cumuler avec le mécanisme de déficit foncier, ce qui permet d’améliorer grandement la rentabilité de l’opération », assure-t-il. Cependant, la réduction d’impôt obtenue est intégrée au plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

Optimiser grâce à la prime d’intermédiation

Pour optimiser l’opération, le plus simple est de toucher la prime d’intermédiation. Elle «  est versée une seule fois, au moment de la signature de la convention, et est limitée à une prime par logement et par convention », affirme Christine Bour. Son montant est de 1.000 euros si vous louez à une association. Si la gestion locative est assurée par une agence immobilière à vocation sociale, la somme est de 2.000 euros. Dans ces deux cas précis, il existe une majoration de 1.000 euros si votre logement est inférieur à 40 m2, indique Le Figaro.

Une autre possibilité : réaliser des travaux avant de louer le logement. Si vous investissez, vous pouvez viser un bien en mauvais état et négocier une baisse de prix. Si vous êtes déjà propriétaire, vous avez aussi intérêt à entreprendre des travaux pour remettre à neuf le bien. Les subventions de l’Anah apportent jusqu’à 15.000 euros pour une amélioration énergétique et 28.000 euros pour une rénovation lourde.