Se connecter S’abonner

Immobilier : Biarritz, la vague toujours plus haute

Focus sur le marché immobilier biarrot, où les prix s’envolent.

Immobilier
Crédit : iStock.

Heureux sont les propriétaires dans la célèbre station balnéaire de la côte basque. Non seulement ils jouissent d’un cadre de vie exceptionnel mais ils ne cessent, en outre, de voir la valeur de leur bien immobilier augmenter. Depuis 2016, date de la reprise du marché, les appartements ou maisons ont, en effet, vu leurs prix progresser de 57%, le mètre carré moyen passant de 5 090 à 7 998 euros en six ans selon la FNAIM. Sur les douze derniers mois, la hausse des valeurs s’est même accélérée : +16,7%, à fin avril 2022. A l’inverse, ceux qui désirent aujourd’hui intégrer le cercle de ces chanceux propriétaires n’ont pas de quoi se ravir : le budget nécessaire à la réalisation de leur projet est à revoir à la hausse en permanence et ils se sentent pressés de passer à l’action s’ils ne veulent pas voir leur pouvoir d’achat réduit d’année en année. Les prix flambent car la demande est supérieure à l’offre. La crise sanitaire n’a fait que renforcer l’engouement des citadins -et notamment des Parisiens- en quête d’espace vital et désormais adeptes du télétravail. Ils sont nombreux à y installer leur résidence principale et à scolariser leurs enfants sur place. La part des résidences secondaires tend, de fait, à se restreindre, ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour tout le monde.

Plus de plafond de verre

Officiellement, aujourd’hui, un bien immobilier à Biarritz se vend, en moyenne, 8 000 euros le mètre carré. En réalité, c’est souvent beaucoup plus dans les quartiers recherchés, la moyenne étant tirée vers le bas par les prix constatés dans les secteurs moins cotés et qui tournent autour de 5 000 euros/m². « Le centre-ville et le front de mer qui correspondent à un mode de vie « tout à pied » sont toujours la recherche numéro 1 de nos clients, même si la proche campagne a ses adeptes pour une villa familiale », indique Bénédicte Marchal de l’agence Sotheby’s International Realty. Les appartements en centre-ville se vendent communément entre 8 000 et 10 000 euros le mètre carré mais, bien souvent, c’est plus lorsque le bien dispose d’un balcon, d’une terrasse ou d’une vue sur l’océan. Les produits sont alors couramment mis sur le marché entre 15 000 et 20 000 euros le mètre carré. « La vente d’un appartement de 200 m² dans la fameuse villa Belza au prix exorbitant de 37 000 euros/m² en 2019 montre qu’il n’y a plus de plafond de verre à Biarritz », analyse Philippe Desmazures, du réseau Barnes. En centre-ville, les anciennes maisons de villégiature, construites à la fin du 19ème siècle, sont évidemment très convoitées mais sont rarement mises sur le marché. Avec leurs surfaces imposantes, le budget exigé tournera autour de 3 millions d’euros. Pour une maison de ville, plus modeste, double-mitoyenne, le ticket d’entrée semble désormais tourner autour de 1,4 million d’euros. Le quartier Parc d’hiver affiche un prix au mètre carré abordable (inférieur à 6 000 euros/m²) mais compte tenu des gros volumes des villas (250 à 300 mètres carrés), les budgets requis sont, au final, ici aussi conséquents : 2 à 2,5 millions d’euros. Dans un autre style, plus récent, le secteur du golf du Phare offre un cadre de vie verdoyant très apprécié, à un prix moyen similaire au centre-ville. A l’opposé géographiquement, le quartier Espagne-Beaurivage, à la base populaire mais devenu très convoité et branché, à proximité des plages, offre des produits dans un registre de prix inférieurs à ceux du centre-ville, pourtant très proche. Certains quartiers comme Lahouze et La Rochefoucauld, plus excentrés, méritent l’attention, à des prix moyens inférieurs à 7 000 euros du mètre carré.

La location saisonnière restreinte

Jusqu’à il y a peu, le marché de l’investissement à Biarritz était essentiellement animé par des acheteurs louant « en Airbnb » de manière fort rentable. Les mesures prises le 5 mars dernier par la communauté de communes de l’agglomération de Biarritz pour lutter contre le développement anarchique de la location saisonnière vont cependant changer la donne : dès cet été, pour louer un logement à la semaine à des vacanciers, il faudra, en même temps, transformer un local commercial de même surface en logement, sous peine de fortes amendes –comme c’est déjà le cas à Paris ou à Lyon, notamment. « A terme, ce sont près de 7 000 lits saisonniers qui seront transformés ou amenés à disparaitre. Ce changement de politique aura pour conséquence à plus ou moins long terme d’augmenter l’offre de biens à la vente, surtout en petites surfaces, les propriétaires préférant revendre que de se contenter d’une location classique, beaucoup moins rentable. Nous avons d’ailleurs vu un mouvement dans ce sens, dans les semaines qui ont suivi l’annonce des mesures », analyse Philippe Desmazures. Il sera tout de même possible de continuer à louer en meublé saisonnier soit une partie de sa résidence principale, dans la limite de 120 jours par an ou soit un bien que vous avez loué par ailleurs au minimum 9 mois à un étudiant, le reste de l’année. Cette dernière possibilité demeure une option intéressante. Dans ce cas, il est conseillé de rechercher dans le secteur de la Négresse dans lequel se trouvent la plupart des écoles supérieures de la ville et où les prix sont moins élevés qu’en centre-ville.