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Immobilier : en France, la construction de logements neufs au plus bas

Concernant les logements neufs, l’envolée des matières premières et la hausse des taux d’intérêt inquiètent les promoteurs.

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Illustration de la construction de l’immeuble Belaroia qui comptera des logements neufs des bureaux et des hotels. Situe dans le quartier de la gare Saint Roch.//LODIMAGES_1605006/Credit:LODI Franck/SIPA/1810271608

Il devient difficile de construire des logements neufs en France est en crise. « On a des chiffres catastrophiques », affirme Pascal Boulanger, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), auprès du Figaro. L’envolée du coût des matières premières et la hausse des taux d’intérêt inquiètent les promoteurs qui connaissent des difficultés à obtenir des permis de construire.

« Quelque chose de fulgurant déboule sur nous, annonce Norbert Fanchon, président du directoire de Gambetta, un promoteur qui construit 1.200 logements par an. Tout arrive en même temps : le coût de l’argent est multiplié par 2, les prix s’envolent de 15 %, et on manque de main-d’œuvre. On est dans une urgence à laquelle on n’est pas préparés. » Pour les constructeurs, les difficultés existent aussi. « Entre novembre 2021, début de la crise de l’énergie, et avril 2022, les prix des aciers pour la construction et des demi-produits en aluminium ont progressé de 27 %, ceux des tuiles de 20 % et ceux des produits PVC de 16 % », déclare Olivier Salleron, président de la Fédération française du bâtiment (FFB).

« Il y a des chantiers arrêtés à cause de difficultés d’approvisionnement ou de difficulté à se mettre d’accord avec les donneurs d’ordre, explique-t-on à la FFB. Moins de 5 % des chantiers sont concernés. » Soit plusieurs centaines de cas. « C’est un bras de fer permanent avec les fournisseurs », affirme Hervé Legros, président du promoteur Alila (733 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2021). La filière se trouve fragilisée.

« Aujourd’hui, c’est la grande incertitude »

Les nouveaux chantiers posent quelques problèmes. « On est passé de prix fixes à prix révisables, explique Éric Groven, président du promoteur Sogeprom, filiale de la Société générale. Pendant cinq à dix ans, on n’a pas eu d’inflation. On se mettait d’accord avec les entreprises et le deal était conclu. Aujourd’hui, c’est la grande incertitude. » Les stratégies varient selon les acteurs. « On fait le choix de continuer à lancer des opérations, quitte à sacrifier du cash-flow, intervient Norbert Fanchon. Si, dans six mois, l’inflation redescend, j’aurai fait le bon pari ; si les prix continuent de flamber, j’aurai fait le mauvais choix. »

Le contexte actuel ne favorise pas l’offre commerciale des promoteurs qui ne cesse de diminuer. Elle recule de près de 12 % sur un an et de près de 30 % par rapport à 2019 avec moins de 77.000 logements à fin mars 2022. Et la remontée des taux ne convient pas aux acheteurs. Ces derniers mois, les conditions d’octroi de crédit se sont durcies. Les emprunteurs ne peuvent plus emprunter au-delà de 25 ans et les mensualités dépasser 35 % des revenus.

Du côté des investisseurs, les nouvelles contraintes limitent les budgets. Les ventes en Pinel, qui offrent un avantage fiscal à l’acheteur, ont plongé de 23 % au premier trimestre, d’après la FPI. Si la demande est toujours présente, surtout pour les petits appartements, les biens se font rares. « Lorsque l’on a un tel produit, nous avons tout de suite deux ou trois options d’achat dessus, mais cette gamme de prix n’existe quasiment plus sur le marché », rappelle Nicolas Billet, directeur immobilier de la banque patrimoniale UFF. De plus, l’offre devrait encore se raréfier dans les mois à venir.