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Le viager libre, un marché de niche mais des avantages fiscaux

Le marché du viager libre est réduit, mais aussi sous-estimé. Cela alors qu’il a plusieurs avantages pour l’acquéreur comme pour le vendeur.

immobilier
iStock

C’est un mode d’achat qui ne représente que peu de transactions. Il est pourtant particulièrement intéressant pour les deux parties, notamment sur le plan fiscal. Le viager libre est encore très minoritaire, mais tend à se développer depuis deux ans, selon les dirigeants du site spécialisé Viagimmo , interrogés par Le Figaro. Le principe du viager est assez connu. L’acheteur verse au vendeur (ou crédirentier), souvent âgé, un « bouquet » au comptant, puis une rente jusqu’à son décès. Le montant est calculé selon la valeur du bien, l’espérance de vie du crédirentier et ses besoins. Dans la grande majorité des cas, ce dernier continue d’occuper sa maison. On parle donc de viager occupé, qui représente 92% des quelque 5.500 ventes annuelles.

Des abattements et exonérations sur le viager libre

Mais lorsque le vendeur souhaite recourir au viager pour financer son départ en maison de retraite ou dispose d’une autre propriété, il est possible de passer par un viager « libre ». Le crédirentier libère immédiatement les lieux, ce qui permet d’éviter la décote du bien au fil des années d’occupation. Le principe est en cela également avantageux pour le vendeur puisque le bouquet et/ou la rente seront ainsi sensiblement augmentés.

Mais l’avantage est aussi fiscal pour le crédirentier. En effet, le viager libre ouvre à un abattement lié à l’âge du vendeur pouvant aller jusqu’à 70% sur la rente. Il est également possible d’obtenir une exonération totale des taxes et charges sur la vente. Enfin, la valeur du capital représentatif de la rente est à mettre au passif lors de la déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet avantage concerne également l’acheteur. « Comme il n’y a plus de droit d’usage et d’habitation, la capitalisation de la rente est réintégrée à l’assiette de l’IFI au fur et à mesure qu’elle est réglée, explique au Figaro Reza Nakhai, associé fondateur de Viva Viager. Donc l’assiette de l’IFI va varier au fil des années et l’importance de la déduction dépend du niveau des rentes par rapport au bouquet. »

Enfin, le viager libre permet à l’acheteur de s’affranchir du crédit immobilier ou tout du moins de le limiter, en répartissant les versements. Un avantage qui n’est pas anodin dans une période de forte augmentation des taux. Le marché serait largement sous-estimé, avec 20% des offres de viagers « libres ». Les inquiétudes quant au financement de la dépendance des seniors les poussent à se tourner davantage vers ce système.