Immobilier : ces enjeux qui pèseront sur le marché en 2023

L’immobilier reste une valeur refuge, mais « l’ampleur du choc inflationniste sur le pouvoir d’achat » va pousser les Français à se montrer plus « vigilants » dans leurs projets d’acquisition. Quitte à les « reporter », a indiqué le groupe BPCE lors de la présentation de ses perspectives sur l’immobilier résidentiel pour 2023, rapporte Les Echos. Selon le baromètre épargne et placements BPCE/Audirep, seulement 21 % des Français jugent le moment favorable pour acheter. C’est un seuil très inférieur au plus bas atteint (27 %) en avril 2020 lors de la crise sanitaire.

De plus, « la part des ménages ayant un projet d’achat de sa résidence principale, secondaire ou d’un bien locatif stagne depuis novembre 2021, à 18 % de la population alors que mai-juin est traditionnellement un pic saisonnier », précise Alain Tourdjman directeur des études et prospective du groupe BPCE. Les projets immobiliers sont en net recul chez les catégories représentatives des primo-accédants, à savoir les jeunes et les revenus modestes. Ces foyers, vulnérables à l’inflation, voient leur pouvoir d’achat fortement diminuer.

La hausse des taux dans l’immobilier

« La hausse des taux d’intérêt devrait rapidement peser sur la solvabilité des ménages accentuant l’éviction des primo-accédants, déjà fragilisés par la hausse des prix dans l’immobilier résidentiel, par l’application des règles (du taux d’endettement maximum) du Haut comité de stabilité financière, et par le mécanisme du taux de l’usure , obligeant de nombreux ménages à reconsidérer l’équilibre économique de leur projet », déclare Alain Tourdjman.

Selon le BPCE, jusqu’ici, « la production de crédit à l’habitat continue de profiter à plein des taux d’intérêt qui restent relativement bas malgré le début de normalisation » de la politique monétaire. La distribution de crédit « reste vive », et se situe toujours à des niveaux historiques jamais atteints, estime l’économiste.

Sur la période de janvier à mai, le cumul de nouveaux crédits en France a atteint 105 milliards d’euros. Soit une hausse de 9 % par rapport à la même période de 2021, selon les chiffres officiels. « La Banque de France a raison de dire que le crédit se porte bien », déclare Alain Tourdjman. Selon lui, il existe néanmoins un effet « retard » dans les statistiques officielles par rapport à l’évolution actuelle du taux de crédit.

Après simulation, les taux de crédit sur la base d’une hausse de l’OAT, vers 2,5 % fin 2022, pourraient retrouver leur niveau de 2014 dès 2023. Soit des taux d’emprunt estimés à environ 3,5 % sur 20 ans, la durée d’un prêt classique. « Ce basculement à la hausse des taux d’intérêt doit être interprété comme un arrêt brutal du principal moteur qui assurait la montée des prix immobiliers en France », ajoute Alain Tourdjman auprès des Echos.

La rénovation énergétique

Un autre enjeu majeur est à venir : la rénovation énergétique. « La réglementation énergétique en France va passer de l’information et de l’incitation, à la contrainte et à la pénalisation », signale Alain Tourdjman. Dans l’immobilier locatif, 100.000 passoires thermiques devraient être interdites à la location dès le 1^er janvier 2023. De plus, dès 2025, 650.000 logements nécessiteront des obligations de travaux, puis 1,7 million en 2028.

Au total, 5 millions de logements étiquetés F et G, les plus énergivores, seront concernés. Cela représente 17 % des résidences principales et 11 millions d’occupants. Il s’agit « souvent des ménages modestes et/ou âgés. Il va y avoir un sujet social autour de la transition énergétique », estime Alain Tourdjman.

Ce sera « un sujet majeur et difficile à traiter » qui aura un « impact probable » sur les prix, les acheteurs retrouvant des marges de négociation à la baisse. Ces habitations mal notées sont souvent situées dans des zones éloignées des métropoles, en perte d’emploi, avec une forte dominante de logements individuels, indique le BPCE.