Immobilier : achat ou location ? Ce qu’il faut savoir

Si pour l’heure c’est les vacances d’été, la future rentrée universitaire s’accompagnera, pour beaucoup, de la recherche d’un logement. Dès lors, la question du choix du régime pour un enfant étudiant se pose : faut-il louer ou faire un investissement immobilier ?

Les avantages de chacune de ces options dépendent des villes ciblées, de la typologie du bien, du budget, de la durée prévisionnelle des études, ou encore des potentielles aides en fonction du projet (allocations, primes de rénovation…)…mais aussi de la volonté – et surtout la possibilité – de se constituer un patrimoine, rappelle la FNAIM.

Mensualité Vs loyer

Bien entendu, dans un premier temps, comparer le montant de la mensualité que représenterait un investissement immobilier avec le loyer moyen est important. Or pour certaines villes, la différence entre un remboursement de crédit et un loyer est minime. A Brest par exemple, pour un studio de 25 m², il faudra débourser 321 €/mois de loyer contre 322 €/mois pour un achat sur 20 ans. Même chose à Orléans, où le loyer sera de 378 € contre 394 € pour les mensualités de crédit. A Nancy, Limoges et Saint-Etienne, le remboursement d’un crédit sera même moins cher qu’un loyer. D’un autre côté, la souplesse d’une location est un élément appréciable, d’autant que des aides financières peuvent être actionnées en fonction des ressources du foyer. L’Aide personnalisée au logement (APL) ou l’Allocation logement sociale (ALS), par exemple, sont autant de coups de pouces.

Quel rendement pour cet investissement immobilier ?

Mais au-delà de ce raisonnement, une autre question est essentielle : le rendement. Selon les chiffres de la fédération et de l’Observatoire Clameur, parmi les 30 communes françaises comptant le plus d’étudiants, une petite vingtaine ont des taux de rendement brut supérieur à 5%. En haut du classement, on retrouve Saint-Etienne (8,9%), Limoges (7,6%), Valenciennes (6,9%) ou Nancy (6,3%).

Les 30 premières villes étudiantes françaises, classées par taux de rendement net (estimé à 75 % du rendement brut)

Des dispositifs peuvent conforter cette option. Dans cette logique d’acquisition, des dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent être adaptés à la situation : le dispositif Pinel, pour l’acquisition d’un logement neuf en zones A, Abis et B1, voire le dispositif Denormandie (acquisition d’un logement ancien dans une des 222 villes labellisées Cœur de Ville, qui fera l’objet de travaux représentant au moins 25 % du prix), rappelle la FNAIM.

Eléments essentiels

« Il faut bien faire attention à prendre en compte l’ensemble des critères de coût, bien comparer le prix d’un loyer aux mensualités d’un crédit, et ne pas hésiter à se faire accompagner par un professionnel », explique Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM. « Le taux de rendement est un indicateur parmi beaucoup d’autres. Car à Nice, Rennes ou Lille, le taux de rendement affiché autour de 3% est intéressant, mais il est à ramener au prix d’acquisition (entre 118000 et 128000 € pour un 25 m²), qui est loin d’être à la portée de toutes les bourses ».

Qui plus est, d’autres éléments doivent être pris en compte, comme la vacance, mais aussi les frais de notaires voire d’agence immobilière, susceptibles de peser sur la rentabilité de l’opération. Bien garder en tête, à ce titre, la durée de la détention du bien et le potentiel de gain – ou de perte – à la revente.

Ainsi, par exemple à Lille, dans le cas d’une revente après trois ans seulement de détention, le gain potentiel deviendrait finalement une perte, évaluée à 3 114 €. Cette perte se monterait à 3 445 € à Rennes, 5 494 € à Lyon et même 12 516 € à Paris, selon les calculs de la fédération.