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« L’hôtellerie, un placement 5 étoiles »

Par Vincent Cudkowicz, DG de bienprévoir.fr et Primaliance.

Vincent Cudkowicz, cofondateur et directeur général de bienprévoir.fr.

L’immobilier de tourisme retrouve des couleurs après avoir été lourdement affecté pendant la pandémie. Pourtant les acteurs doivent s’adapter pour répondre aux nouvelles attentes et aux nouveaux modes de consommation des clients. Ce changement de paradigme offre des opportunités d’investissement dans un secteur encore marqué par la crise sanitaire.
« Le monde d’après » semble se dessiner autour du secteur du tourisme, particulièrement impacté lors de la crise sanitaire. L’année 2022 aura marqué le retour d’une fréquentation normale avec le retour de la clientèle étrangère et la volonté des Français de partir moins loin. La prise de conscience des enjeux environnementaux et climatiques impacte les modes de consommation des touristes plus enclins à limiter leur empreinte carbone.

Vers un tourisme plus européen et plus durable

Le tourisme a connu une excellente saison 2022 avec un bilan proche des résultats 2019. Ainsi, l’indicateur de référence dans le secteur hôtelier, le RevPar est en passe de retrouver son niveau d’avant crise avec un recul de 4 % par rapport à 2019.
Dans le détail, l’hôtellerie économique a retrouvé ses niveaux d’avant crise, selon BNP Real Estate. L’hôtellerie plus haut de gamme reste pénalisée par l’absence d’une partie de sa clientèle étrangère, en particulier chinoise. Elle compense cette absence de nuitées par son « pricing power ». Cette capacité propre au secteur du luxe permet d’augmenter les prix sans impacter la demande. En période inflationniste et de restrictions de voyage, cet atout est un levier à actionner pour maintenir leur modèle économique. Ainsi, en juin 2022, les Palaces parisiens ont augmenté leurs tarifs de 40 % tout en profitant de la faiblesse de l’euro par rapport au dollar pour attirer une clientèle étrangère.

La baisse de l’euro bénéficie à tout le secteur hôtelier. Elle incite les voyageurs européens à se déplacer en priorité en zone euro. Ce contexte économique soutient une tendance de fond sociétale en matière de consommation touristique. Les touristes cherchent à limiter leur impact environnemental en privilégiant un tourisme local qui permet de découvrir et s’approprier leur histoire, leur culture. Un tourisme d’expérience proche de l’éco-tourisme devrait poursuivre son développement au cours des prochaines années. L’hôtellerie économique a une carte à jouer dans ce tourisme du terroir intra-européen.
Cette nouvelle tendance orientée vers plus d’authenticité trouve un écho auprès des pouvoirs publics. Ils cherchent à limiter le tourisme de masse et ses impacts environnementaux dans les grands centres touristiques notamment à Venise ou encore à Barcelone. Ce principe de raréfaction de l’offre aboutit ainsi à une valorisation des actifs.

Des véhicules d’investissement diversifiés

L’offre d’épargne immobilière tournée vers le tourisme et l’hôtellerie est limitée. Il existe néanmoins des véhicules d’investissement exposés à cette classe d’actifs. Tout comme les investissements immobiliers spécialisés dans une typologie d’activité (logistique, santé), il est souhaitable de se positionner sur des solutions d’investissement collectif et diversifié comme la pierre papier. Il existe quelques SCPI hôtelières comme la SCPI Atream Hôtels ou la SCPI Cap Herbergimmo. Si leurs rendements ont fortement baissé lors de la crise sanitaire, les épargnants peuvent espérer obtenir une performance comprise entre 4,5 % et 5 % en 2022. Ce niveau de performance se situe dans la moyenne des SCPI de rendement. Les SCPI sont des supports accessibles avec un faible ticket d’entrée et la possibilité d’y investir dans un contrat d’assurance-vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour les investisseurs désireux de générer une performance supérieure aux SCPI en contrepartie d’une prise de risque plus élevée, il existe d’autres solutions d’investissement : le non coté immobilier. Le private equity immobilier a été très dynamique en 2022. Il offre des TRI entre 8% et 12 % avec une diversification plus limitée sur les immeubles par rapport aux SCPI. En général, il s’agit d’opérations de restructuration des immeubles avec l’objectif d’en tirer des plus-values lors de leurs cessions. Enfin, contrairement aux SCPI, leur fiscalité offre des avantages attractifs. Les revenus ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu mais à la flat tax (30 %). Ce patrimoine immobilier n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. En revanche, ces placements ne sont pas accessibles à tous avec un ticket d’entrée élevé à 100 000 euros.

Enfin, une dernière solution d’investissement réside dans le crowdfunding immobilier à travers l’émission d’obligations financières. Cet apport de fonds propres permet aux promoteurs immobiliers de financer la rénovation ou la construction d’immeubles hôteliers qui répondent aux enjeux économiques, sociétaux et environnementaux du secteur du tourisme.