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Crédit immobilier : vers un nouveau modèle ?

La BCE souhaite modifier les règles qui entourent le crédit immobilier.

crédit immobilier
Crédit : iStock.

Et si les taux d’intérêt variables pratiqués aux Etats-Unis venaient s’immiscer dans le modèle français du crédit immobilier ? C’est en tout cas ce que tente de faire la Banque centrale européenne (BCE) dans tous les pays d’Europe, alors que les banques françaises ne les pratiquent pas, rappelle Le Parisien. « Ces taux varient en fonction de la situation économique et de l’inflation. Ils peuvent mettre en danger les particuliers en cas d’augmentation fulgurante et entraîner une déferlante de défauts de remboursement. Ce n’est pas notre modèle français, unique et protecteur », alerte-t-on à la Fédération bancaire française (FBF).

Dans les dix ans à venir, la BCE tentera ainsi de faire appliquer es très techniques « accords de Bâle », lesquels engagent une sécurisation plus importante qu’aujourd’hui de fonds propres, dès qu’elles accordent un prêt, réduisant leur champ d’action. Pour résoudre ce problème sans trop de fracas, il faudrait qu’elles pratiquent des taux variables et ainsi être mieux rémunérées dès lors que l’argent devient plus coûteux. « Nous ne le voulons pas et nous résisterons autant que possible », explique le dirigeant d’une banque mutualiste. Mais cela risque de ne pas être suffisant, car le prolongement souhaité par les banques tricolores du « régime transitoire », en vigueur jusqu’en 2023 ne sera pas prolongé par la BCE, malgré leurs demandes appuyées.

Transférer le risque du crédit immobilier au particulier et non plus aux banques

« Nous tentons de plaider notre cause auprès de Bercy (ministère de l’Économie), de prévenir le régulateur, mais nous peinons à être entendus. Si l’étau se resserre trop, nous serons un jour obligés de lâcher notre modèle… », ajoute ce même dirigeant. D’après l’Observatoire crédit logement CSA, les banques françaises prêtent actuellement en moyenne à 2,05 %, à taux fixe et avantageux, contrairement à leurs homologues anglo-saxons. « Nous avons les taux les plus bas d’Europe », se réjouit-on du côté de la FBF. Et ce, même si la situation économique est actuellement à leur désavantage. Car les taux d’intérêt pratiqués par les banques pour prêter à des particuliers sont bien moins importants que les taux de refinancement.

Plus précisément, pour se conformer à l’obligation réglementaire de rester bénéficiaires, elles compensent leurs pertes d’argent par d’autres sources de revenus. Mais ce modèle risque de les mettre dans l’incapacité de financer l’ensemble de ses prêts, tout en lui faisant perdre une part (trop) grande de liquidités. « C’est un choix ! Nous portons le risque nous-mêmes plutôt que de le faire peser sur les particuliers », détaille auprès du média ce dirigeant d’une banque mutualiste.

Grâce aux taux variables, ce risque s’annule. En effet, étant donné que les taux d’intérêt ne sont pas fixes, les taux de refinancement payés par la banque et les recettes gonflent. Ainsi, c’est le particulier qui supporte le risque, et non plus l’établissement bancaire. « Il faut que le risque soit porté par l’acteur qui est le mieux à même de le gérer : la banque, pense cette directrice d’une banque de détail. Si le client fait défaut, c’est la banque qui va mal. Nous l’avons vu, par exemple, avec la crise des subprimes aux Etats-Unis », durant laquelle les ménages américains avaient été dans l’incapacité de régler leurs échéances de prêt, ruinant ainsi les banques en manque de liquidités. Le régulateur devra donc prendre en considération le danger de fragilisation des particuliers s’il ne veut pas risquer d’« accentuer le risque de défaut de paiement et de surendetter les ménages français. »