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Immobilier : à combien évaluer la décote d’un bien mal isolé ?

Les notaires ont publié leur dernière étude sur la valeur verte du logement, qui mesure le différentiel de prix entre un bien immobilier mal isolé et un logement qui l’est beaucoup plus. Bilan.

DPE
Le nouveau DPE. Crédit : Ministère de la Transition écologique

A combien se chiffre la décote d’un bien immobilier mal isolé ? Pour répondre à cette question, les notaires calculent tous les ans la « valeur verte » du logement. Plus précisément, il s’agit du différentiel de prix entre un logement mal isolé et un logement qui l’est beaucoup plus. De plus, les résultats de cette année intègrent la nouvelle mouture du DPE, en vigueur depuis l’été 2021. Obligatoire au moment de la vente, il permet d’évaluer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. En découlent des notes entre A à G, du plus économe, au moins performant thermiquement.

Le Conseil supérieur du notariat considère qu’un bien immobilier mal isolé, où se chauffer coûte cher se vendra à un prix moins important qu’un logement bien isolé. D’ailleurs, l’an passé, les acquéreurs de maisons anciennes classées A et B ont parfois payé un tiers plus cher que ceux qui en ont acheté une classée F ou G. Mais d’autres caractéristiques peuvent expliquer ces écarts de prix, selon les notaires. Car outre l’isolation, les vieilles bâtisses nécessitent des travaux supplémentaires de modernisations. D’ailleurs, les logements énergivores sont majoritairement vendus par des retraités (51%).

L’immobilier fragilisé par le nouveau DPE

Selon les régions, l’impact de l’étiquette énergétique n’est pas la même. Pour estimer la décote, les notaires évaluent les différences de prix entre les logements F et G à ceux d’un logement isolé moyennement, autrement dit classé D. Et c’est en Nouvelle-Aquitaine que l’impact énergétique concernant les maisons est le plus important, dans la dernière publication rapportée par Le Monde. En moyenne, un bien de ce type qui est mal isolé s’acquiert pour un prix en moyenne 19% inférieur à celui d’une maison classée D. En revanche, une maison bien classée coûtera en moyenne 12% plus cher.

En Occitanie, en Centre-Val-de-Loire et dans le Grand Est, l’impact de l’étiquette énergétique est également important : les maisons énergivores s’y vendent à un prix 14 % inférieur à celui du marché, 11% plus cher pour les maisons isolées. Dans les Hauts-de-France, en Provence-Alpes-Côte-d’Azur, en Bretagne et en Bourgogne-Franche-Comté, les maisons mal isolées ont été bradées entre 11% et 12% par rapport au prix moyen du marché. En revanche, les biens avec une bonne isolation ont été octroyés pour 10% de plus. La décote est moins importante en Auvergne-Rhône-Alpes où les maisons F et G s’acquièrent pour seulement 6% en-dessous du prix du marché. Une maison classée D se vend 7% moins cher qu’un bien similaire mais très bien isolé.

Le prix de vente d’un bien immobilier moins impacté dans certaines régions

L’étiquette énergétique a moins de poids sur le prix de vente dans la région Ile-de-France. Ainsi, une maison énergivore s’y vend 6 % moins cher que le prix du marché, 7 % de plus si elle est bien isolée. S’ils sont énergivores, les appartements anciens situés dans Paris intra-muros se vendent 2 % moins cher, et 3 % plus chers s’ils sont bien rénovés. Si les professionnels commencent à distinguer des évolutions, la tension du marché locatif et la difficulté rencontrée pour se loger favorisent cette situation. « On assiste à plus de négociations sur les prix lorsqu’il s’agit d’une passoire énergétique et la marge de négociation peut aller jusqu’à 10 % », détaille auprès du média maître Thierry Delesalle, notaire à Paris.

Qu’en est-il des appartements des autres régions ? En Nouvelle-Aquitaine, en Provence-Alpes-Côte-d’Azur, dans le Centre-Val-de-Loire la moins-value pour un appartement mal isolé est respectivement de -11%, -10% et -8%. Mais partout, il faudra débourser plus que le prix du marché pour acquérir un appartement bien isolé : en Occitanie (16%), en Normandie et en Occitanie (15%), en Centre-Val-de-Loire (13%), en Nouvelle-Aquitaine (10%), et entre 5 % et 8 % ailleurs.

Par rapport à 2020, ces chiffres sont stables, « mais nous attendons de voir comment la situation va évoluer en 2022 avec le nouveau DPE qui aura été pratiqué sur une année complète ainsi que les hausses non négligeables du coût de l’énergie qui auront peut-être renforcé l’envie des acquéreurs d’acheter un logement économe », analyse MPhilippe Eon, notaire à Montauban-en-Bretagne (Ille-et-Vilaine). Alors que l’échéance de 2025, date à laquelle les logements énergivores seront progressivement éradiqués, se rapproche, les notaires multiplient les informations sur le sujet auprès de leurs clients. De quoi augurer, peut-être dès l’an prochain, des changements dans la valeur verte.