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Crédit immobilier : comment échapper au durcissement des conditions d’octroi ?

Si la production de crédits immobiliers demeure dynamique sur l’année 2020, le durcissement des conditions d’octroi des prêts se fait sentir en cette fin d’année. Les investisseurs sont eux aussi impactés. Mais qu’ils se rassurent, des solutions existent pour voir leur dossier validé.

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Tous les courtiers tirent le même constat. Depuis les recommandations faites aux banques par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les refus d’octroyer des prêts immobiliers se multiplient. Chez Artémis courtage, on passe à 7 % de dossiers renvoyés contre 2 % en temps normal. Vousfinancer voit le pourcentage de dossiers écartés atteindre les 11,5 % en moyenne sur l’année 2020 contre 5,5 % en 2019. Pourtant, comme le note la Fédération bancaire française (FBF), le nombre de prêts progresse : « Les encours totaux de crédit immobilier progressent de 5,4% sur un an à fin septembre, pour atteindre 1 116 milliards d’euros ».

Si les emprunteurs écartés sont souvent des primo-accédants, investisseurs et secundo-accédants ne sont pas épargnés. « Le financement d’une opération à 110 % lorsqu’on est déjà propriétaire de son bien et que l’on achète pour louer est terminé », annonce d’entrée Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage. « Les banques veillent à ce que le taux d’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas 33 % de ses revenus totaux. Lorsque l’emprunt de la résidence principale n’est pas totalement remboursé, il est pris en compte dans le calcul des banques. Si à la fin, l’emprunteur dépasse les 33 %, même avec un reste à vivre confortable, le prêt pourra lui être refusé », ajoute-t-il.

Certains profils dits « à risque » depuis la pandémie sont tout simplement écartés. « Les banques redoublent de vigilance lorsqu’elles sont face à des professionnels du monde de l’aviation, de la restauration, du tourisme ou de l’événementiel », observe Clément Lattemann, directeur régional Grand Est chez Privilège Courtage. Même traitement pour celles et ceux qui auraient perçu ou percevraient encore du chômage partiel.

Un contexte locatif inquiétant

Les recommandations du HCSF visent à prévenir les particuliers contre le fléau du surendettement. « Cela part d’un bon sentiment », admet Laurent Kocinski, le fondateur de la fintech Meelo. « Mais le contexte peut être bloquant pour les investisseurs. S’ils ne peuvent pas acheter pour louer, cela va diminuer l’offre locative sur le marché et créer davantage de tension », prévient-il. La pandémie joue également son rôle et certains établissements anticipent une baisse brutale des revenus des locataires. « Les banques demandent parfois que l’emprunteur ait jusqu’à un à deux ans de loyer bloqué sur un compte d’avance en cas de défaillance du locataire ou alors exigent une excellente garantie loyers impayés contre les éventuels non-paiements de loyer », observe Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier.

Un risque réel, comme le constate l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) dans son dernier baromètre sur les impayés et expulsions. Elle note ainsi sur la période de septembre et octobre 2020 « un niveau soutenu de sollicitation des agences départementales sur les différents sujets en lien avec les impayés, en particulier de la part des locataires du parc privé pour lesquels est constatée une hausse de l’ordre de 15% du nombre de consultations par rapport à la situation de septembre-octobre 2019 ».

Des solutions annexes

Les dossiers d’investisseurs sont donc minutieusement épluchés. Et ce, qu’il s’agisse de la qualité du bien, son emplacement, la valeur locative de ce dernier ou encore les revenus fonciers qu’il va permettre de dégager. L’apport redevient essentiel pour réaliser son projet, même si les taux de crédit immobilier demeurent très bas (1,21 % en moyenne en octobre 2020 selon le Crédit Logement CSA).

Pour voir leur dossier passer, et donc rester sous la barre des 33 %, les investisseurs peuvent allonger la durée de leur prêt immobilier, sans dépasser les 25 ans, afin de faire baisser le montant de leurs mensualités. « Il y a aussi le prêt progressif que certaines banques autorisent. L’emprunteur démarre ainsi le remboursement avec un endettement plus faible. Les mensualités augmentent ensuite de 1 % par an », souligne Clément Lattemann. Sans oublier qu’il est toujours possible de faire jouer la concurrence en sollicitant différents établissements bancaires ou différents courtiers. « Les banquiers seront également plus conciliants si vous investissez par la même occasion dans des produits d’assurance vie de l’établissement prêteur ou que vous optez pour leur solution d’épargne », ajoute Laurent Kocinski.

Autre option, l’achat d’un bien immobilier déjà loué. Non seulement l’investisseur peut rassurer la banque sur le sérieux du locataire, mais il est également possible de profiter d’une décote sur le bien allant de 10 % à 20 %. Une stratégie efficace, principalement en zone détendue, où le préavis de départ du locataire est supérieur à 1 mois.