Se connecter S’abonner

Crédit immobilier : « Pour les investisseurs, 2020 a été difficile et l’année 2021 risque d’être compliquée aussi »

Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis, revient sur les dernières recommandations du Haut conseil de stabilité financière en matière de crédit immobilier et livre son analyse sur les mois à venir dans le secteur.

Suivant l’avis de la Banque de France et du ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) vient d’adoucir sa position sur le crédit immobilier. Qu’est-ce qui change ?

Cécile Roquelaure : Trois éléments-clé changent, dont deux sont particulièrement visibles : le taux d’effort maximum, qui était de 33%, passe désormais à 35% et la durée d’emprunt, plafonnée à 25 ans, passe à 27 ans pour prendre en compte le temps de livraison lors de l’achat d’un bien en Vente en l’état futur d’achèvement ou la construction d’une maison individuelle. L’effet sur le taux d’endettement est particulièrement fort : on atteint, selon nos calculs, une capacité d’emprunt supplémentaire de 6%. C’est loin d’être négligeable ! La troisième mesure, qui est beaucoup plus difficile à quantifier, c’est que les banques peuvent déroger dans 20% des cas à ces recommandations, contre 15% jusqu’à présent.

Une bonne nouvelle donc, mais ces recommandations ne risquent-elles pas de se répercuter sur les taux pratiqués par les banques ?

Cécile Roquelaure : Il y a très peu de chances. D’abord, il y a un relatif équilibre entre les taux de crédit et les prix de l’immobilier. Si les banques augmentent leurs barèmes, cela risque de freiner la machine. Or elles ont besoin de capter des dossiers d’emprunt. Elles ne veulent pas prendre de mauvais risques, mais entendent continuer à trouver des clients solvables. Je ne pense donc pas, globalement, que ces recommandations auront un impact sur les taux, mais qu’il s’agit plutôt d’un moyen de conquête de nouveaux clients. Pour 2020, les jeux sont déjà faits, les encours de crédit ne progresseront plus. Mais pour la production 2021, elles entendent bien continuer à faire du crédit ! Mon bon conseil aux candidats à l’emprunt, pour la fin de l’année, c’est de commencer à préparer son dossier. Les taux restent bas et les banques sont toujours volontaires.

Pourtant, certaines catégories d’emprunteurs intéressent moins que d’autres. Et le mouvement est amplifié par la crise…

Cécile Roquelaure : En effet. Aujourd’hui, les banques sont attentives au métier, mais aussi à l’entreprise dans laquelle travaille la personne qui veut emprunter. Par exemple, dans la restauration, un profil d’un grand groupe international ne sera pas identique à celui d’un restaurant de quartier. De même, selon que le client travaille chez Airbus ou pour un sous-traitant en aéronautique, il risque de ne pas y avoir le même traitement. Les banques ont tendance à demander plus d’apport, regarder si l’on est en couple, etc. Cette sélectivité était déjà en place, mais a tendance à être de plus en plus fine depuis le premier confinement. Les banques vont être de plus en plus regardantes.

Cette frilosité a aussi gagné le segment des investisseurs ?

Cécile Roquelaure : Pour les investisseurs, 2020 a été difficile et l’année 2021 risque d’être compliquée aussi. Aujourd’hui, le risque de perte de loyers est plus important. Pour calculer le taux d’endettement, certaines banques ne prennent plus en compte dans les revenus globaux les recettes locatives. Parfois elles ne tiennent compte que d’une partie des revenus, voire pas l’ensemble des biens. En revanche, elles vont regarder s’il y a de l’épargne résiduelle. Un investisseur a également tout intérêt à bien choisir le bien qu’il souhaite acheter, dans le bon secteur géographique. Plus que jamais, l’emplacement compte !