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Immobilier : combien peut-on emprunter avec un smic ?

Quelle surface est-il possible d’acquérir en touchant un smic ? Vousfinancer.com vous livre la réponse pour les 20 plus grandes villes de France.

immobilier
Avec près d’un million de logements vendus en 2017, soit une hausse des transactions de l’ordre de 11,5 % selon Guy Hoquet, le marché a retrouvé son dynamisme d’avant la crise de 2007. ©Istock

Vousfinancer.com a analysé le pouvoir d’achat immobilier dans les 20 plus grandes villes tout en étant au smic. Salaire minimum qui, pour rappel, a été revalorisé au 1er janvier dernier. Il est passé de 10,15 euros à 10,25 euros bruts de l’heure, pour atteindre 1.554,58 euros par mois. Soit une hausse de 15 euros comparé à 2020. Une hausse très mesurée, mais qui permet quand même d’augmenter légèrement le pouvoir d’achat immobilier des candidats à l’achat au salaire minimum. « Malgré les hausses de prix, il a progressé dans la plupart des grandes villes, excepté dans celles où les prix ont augmenté de plus de 50 % en 10 ans », selon Vousfinancer.com.

Une capacité d’emprunt qui a progressé de plus de 50% en près de 10 ans

Ainsi, dans un contexte de constante baisse des taux ces dernières années, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum, pour une mensualité égale à 33 % du Smic, a progressé de 52 % comparé à 2011. Celle-ci est en effet passée de 67.021 euros à près 102.173 euros sur 25 ans. Les taux ayant été presque divisés par 3 depuis 2011 (passant de 4 % à 1,45 %). « Grâce à la baisse des taux mais également à la revalorisation du smic, pour la première fois, il est théoriquement possible d’emprunter 100.000 euros sur 25 ans en gagnant le salaire minimum, et ce sans tenir compte de la possibilité récente d’aller jusqu’à 35 % d’endettement », analyse Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer. Le courtier précise par ailleurs que 40 % de ses clients ont des revenus inférieurs à 25.000 euros par an.

21m² à Lyon contre 73m² au Mans

Combien peut-on emprunter au smic dans les 20 plus grandes villes de France ? Selon le courtier, il n’est possible que d’acheter 10 m² à Paris, soit deux fois moins qu’à Lyon (21 m²) ou Bordeaux (23 m²) et trois fois moins qu’à Toulouse (30 m²) Lille ou Strasbourg (32 m²). Pour avoir une surface plus importante, il vaut mieux plutôt cibler Grenoble (42 m²), Reims (46 m²) ou le Havre (56 m²). Pour de plus grandes surfaces, seules deux villes parmi celles étudiées permettent d’acheter plus de 70 m² : Le Mans (73 m²) et Saint-Étienne (97 m²), « grande gagnante de tous les classements en termes de pouvoir d’achat immobilier ».

Reste qu’il est loin d’être aisé d’emprunter lorsqu’on est au Smic. En effet, les recommandations formulées fin 2019 par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ont exclu de nombreux emprunteurs modestes, pénalisés par la limite du taux d’endettement à 33 % et la durée maximale à 25 ans. En 2020, chez Vousfinancer près de 45 % des dossiers refusés concernent des emprunteurs au salaire inférieur à 25.000 euros par an. Qui plus est, même si ces conditions ont été assouplies par le HCSF fin 2020, des écueils de poids subsistent.

Minimum de garanties

En effet, toutes les banques n’ont pas encore modifié leur taux d’endettement maximal. Et pour les emprunteurs avec de faibles revenus, dans le contexte économique actuel, les banques demandent davantage de garanties. En outre, un minimum d’apport personnel, épargne résiduelle, reste-à vivre suffisant (750 euros pour un célibataire, 1.300 euros pour un couple, et 250 euros par enfant selon Vousfinancer) et faible saut de charge, à savoir l’écart entre le montant du loyer et la mensualité du prêt.

Quant aux établissements qui choisissent d’aider les emprunteurs au Smic, ils « privilégient les couples car cela double les revenus, demandent un minimum d’apport personnel et idéalement une épargne résiduelle après opération pour sécuriser le paiement des charges supplémentaires comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc. », ajoute Sandrine Allonier.

Exemples de prêts octroyés via Vousfinancer avec un salaire minimum :

-un célibataire de 21 ans, salarié en CDI avec des revenus de 1.350 euros par mois et un prêt auto en cours de 134 euros par mois. Son acquisition a porté sur une maison ancienne avec un prêt accordé de 65.000 euros + 5.000 euros de travaux, à 1,35 % sur 25 ans. Un prêt accordé malgré le manque d’apport, grâce à des comptes bancaires bien tenus et un taux d’endettement de 32 %.

-Un couple de 24 ans, avec 2 enfants, métallurgiste et vendeuse, tous deux en CDI, gagnant 1.700 euros et 1.140 euros nets par mois et disposant de 5.000 euros d’épargne. L’achat portait sur une maison à Strasbourg avec un prêt de 213.700 euros, à 1,25 % sur 30 ans. Il y avait peu d’épargne mais pas de différence avec leur loyer, ainsi qu’un taux d’endettement de 27 %.