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Crédit immobilier : jusqu’où ira la baisse des taux ?

Depuis le début de l’année, les taux de crédit immobilier ont encore baissé. Pour les meilleurs profils, il est désormais possible d’emprunter bien en-dessous de 1%, même pour des durées longues.

Du carburant pour le marché immobilier. Déjà très bas en décembre 2020, les taux des crédit immobilier poursuivent leur repli en ce début d’année, pour atteindre des niveaux inédits ou presque en février. Et ce, grâce la politique monétaire toujours très accommodante de la Banque centrale européenne (BCE), à la détente de la prime de risque et aux efforts des banques pour conquérir de nouveaux clients. En pratique, le taux moyen constaté chez six grands courtiers en crédit s’établit aujourd’hui à 0,86% pour une durée de 15 ans, à 1,03% pour 20 ans et à 1,29% pour 25 ans. 

« Depuis le mois de décembre, on note une accélération de la baisse des taux de crédit mais aussi un élargissement de la cible des emprunteurs qui peuvent en bénéficier, qui ne sont pas forcément ceux qui ont les salaires les plus élevés. En février, ce mouvement se poursuit, ce qui booste la demande de crédit qui est soutenue en ce début d’année », indique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Les meilleurs profils toujours chouchoutés par les banques

Même son de cloche du côté d’Empruntis, qui rapporte un taux de marché de 1,10% pour les emprunts sur une durée de 20 ans. Taux qui redescend à 0,59% seulement pour les meilleurs clients, à peu près en ligne avec la moyenne de ses confrères. Pour une durée de 15 ans, ce taux moyen retombe à 0,95% (0,48% pour les meilleurs profils) et atteint 1,35% à 25 ans avec un taux minimum de 0,68%. Pour la porte-parole de ce courtier, Cécile Roquelaure, les taux ont atteint les plus bas historiques constatés à la fin 2019. Et ils s’inscrivent même, pour certaines échéances, en deçà de ces planchers. 

Une opportunité pour renégocier ou racheter des crédits

Les taux bas, alliés au desserrement des conditions d’octroi de crédit édictés par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), ne sont pas sans constituer une aubaine. Y compris pour les détenteurs de crédits qui peuvent réduire l’effort budgétaire consenti chaque mois, via le rachat d’un crédit immobilier (ou sa renégociation, le cas échant), ou encore à travers le rachat de crédits pour réduire les mensualités, opération autorisée par le HCSF. « Vu les taux actuels, on peut aussi profiter d’un rachat pour obtenir une enveloppe afin de réaliser des travaux pour améliorer son chez soi, avec un impact sur le budget mensuel maîtrisé », complète Cécile Roquelaure.

Primo-accédants et investisseurs reviennent dans le jeu

Mais la baisse des taux permet aussi de resolvabiliser des acquéreurs qui étaient exclus du marchés l’an dernier. « Combinés à l’assouplissement des recommandations du HCSF qui permet désormais d’emprunter avec un taux d’endettement à 35 %, ces taux en baisse resolvabilisent les emprunteurs qui peuvent ainsi emprunter près de 10 % de plus qu’il y a un an », avance Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer. Toutefois, cette professionnelle précise que la détente des conditions d’octroi est appliquée à des degrés divers d’une banque à une autre, la majorité se montrant vigilantes par rapport aux profils des emprunteurs avec lesquelles elles sont plus flexibles.

Capacité d’emprunt en hausse

Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis Courtage, abonde en son sens s’agissant des bienfaits des nouvelles recommandations du HCSF : « la hausse du ratio d’endettement de 33 à 35% et le rallongement de la durée maximale des prêts de 25 à 27 ans pour le neuf permettent de financer davantage de projets de primo-accédants et d’investisseurs. » Et de citer l’exemple d’un célibataire avec un salaire de 3 000 euros par mois. « S’il emprunte sur 25 ans au taux de 1,3% pour acheter un bien ancien, il bénéficie ainsi d’une capacité d’emprunt supplémentaire 13 000 euros – elle passe même à 30 500 euros s’il achète dans le neuf, indique-t-il. Un couple qui gagne 5 000 euros par mois et emprunte au même taux sur 25 ans dispose, quant à lui, de 21 000 euros de plus, 50 000 euros s’il opte pour un logement neuf. »

2021 démarre par une demande soutenue

Ces nouvelles conditions offertes aux emprunteurs, que beaucoup s’empressent de saisir, insufflent un nouvel élan au marché du financement immobilier, après un millésime 2020 finalement meilleur que prévu (production de crédit stable à 192,4 milliards d’euros en 2020, hors renégociations). « La demande des emprunteurs reste forte, car les Français veulent toujours devenir propriétaire et le message sur le relâchement des mesures du HCSF a été largement entendu et redonne du cœur à l’ouvrage aux porteurs de projets », lance Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Incertitudes sur la conjoncture

Reste à savoir si les signaux de ralentissement du marché de l’ancien en France, où les prix commence à stagner (et même à baisser dans certaines villes, dont Paris, selon Meilleurs Agents), refroidiront l’enthousiasme des emprunteurs et des professionnels du crédit. Réponse prochainement avec les premiers chiffres de production de crédits pour 2021, établis par la Banque de France.

Les taux moyens constatés par les courtiers* :

DuréeEmpruntisVousfinancerCafpiArtémisPrettoMeilleurs TauxMoyenne
15 ans0,95%1,05%0,67%0,84%0,84%0,82%0,86%
20 ans1,10%1,25%0,83%0,97%1,01%1,02%1,03%
25 ans1,35%1,45%1,05%1,32%1,26%1,28%1,29%

*Liste non exhaustive, à la date du 11/02/2021