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Immobilier : le Top 10 des villes où les Parisiens locataires investissent

Une étude Pretto-Masteos met en lumière le goût prononcé des locataires parisiens pour l’investissement locatif en province. Lille, Marseille et Bordeaux arrivent en tête de leurs préférences.

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Crédit: iStock.

Rester locataire à Paris et miser sur un investissement locatif en régions. Si cette stratégie patrimoniale était déjà largement en vogue avant la crise, en raison des niveaux stratosphériques des prix de l’immobilier dans la Capitale, la pandémie a conforté largement ce choix, selon une étude élaborée conjointement par Pretto, fintech du crédit immobilier, et Masteos, spécialisée dans l’investissement locatif clé en main. Pour décortiquer le phénomène, les deux start-ups ont épluché les données issues de 7 000 simulations d’investissements de Parisiens depuis janvier 2019. Résultat des courses, les locataires de la Ville Lumière, intéressés par un investissement locatif, sont aujourd’hui 61 % à cibler la province contre 55 % en 2019.

Une décision dictée par le rationnel

« Les restrictions sanitaires, plus dures à vivre à Paris qu’ailleurs, ont logiquement remis sur le devant de la scène l’attrait de la province », analyse Thierry Vignal, président et cofondateur de Masteos. Bien sûr, ce tropisme provincial est aussi la conséquence d’une équation économique. Car il faut débourser 510 000 euros en moyenne pour acquérir une résidence principale à Paris, selon les statistiques du courtier Pretto, ce qui ferme la porte à un grand nombre de primo-accédants. Quant à la rentabilité d’un investissement locatif dans la Capitale, elle est insuffisante pour assurer une viabilité à ce placement, hors plus-value hypothétique à la revente. Sans compter que l’attractivité de Paris pour les jeunes générations se base avant tout sur la richesse du bassin d’emplois. « Beaucoup de jeunes actifs ne se projettent pas à Paris très longtemps, et donc ne se tournent pas vers l’achat d’une résidence principale. Ils ont compris que la rentabilité d’un investissement immobilier se fait sur le temps long », souligne Thierry Vignal.

… et l’émotionnel !

La vraie nouveauté pour ces Parisiens locataires (profil type : une personne de 31 ans, qui vit seule, avec un revenu mensuel de 5000 euros et un apport de 25 000 euros) repose sur la composante émotionnelle qui sous-tend leur processus de décision. « Désormais, ces investisseurs parisiens se projettent dans la ville et le bien qu’ils achètent, alors qu’ils effectuaient auparavant un pur placement financier dans la pierre, indique Thierry Vignal. Quand ils achètent à Marseille, c’est parce qu’ils se voient résider dans la Cité phocéenne dans quelques années. Idem à Bordeaux, une autre ville plébiscitée en ce moment par ces Parisiens locataires qui réalisent un premier investissement locatif ».

Lille, championne des villes les plus attractives 

Mais si l’héliotropisme guide certains de ces acquéreurs, c’est une ville du nord, en l’occurrence Lille, qui arrive en tête des marchés privilégiés par ces Parisiens locataires qui investissent. Avec une rentabilité brute possible de 5,28%, selon Masteos, et une situation au cœur de l’Europe, non loin de Paris, Londres ou Bruxelles, la ville est cependant victime de son succès, avec une tension extrême sur le marché, y compris dans les quartiers habituellement moins prisés du sud. De quoi pousser Thierry Vignal à imaginer que Marseille se hissera prochainement en tête des préférences des Parisiens, de par son potentiel de plus-value incontestable à moyen terme et un risque locatif – vacance ou impayés – qui ne cesse de baisser.

Le Havre, l’intrus du classement des villes privilégiées par les Parisiens

En regardant le Top 10 des villes où les Parisiens investissent, on ne sera pas surpris d’apprendre que les grandes métropoles de régions, où l’activité économique est la plus dynamique, se taillent la part du lion, Ainsi, après Bordeaux, troisième du classement viennent dans l’ordre : Toulouse, Nantes, Lyon, Nice, Rennes et Montpellier. Plus surprenant, Le Havre ferme la marche de cette liste. « Plus risquée, cette commune offre aussi un rendement bien supérieur à celle des autres villes du classement », indique Thierry Vignal. « L’arrivée potentielle du TGV devrait continuer d’attirer les investisseurs malgré une tension locative faible ». Signe de l’attractivité retrouvée de la Normandie pour les Parisiens, Rouen arrive à la onzième place des villes privilégiées par ces acquéreurs, tandis que Caen pointe à la vingt-huitième place.

Sortir des sentiers battus pour maximiser le potentiel

En tant que dirigeant d’une start-up spécialiste de l’investissement locatif clé en main, Thierry Vignal regrette que les Parisiens s’attachent davantage à la sécurité des grandes villes qu’à miser sur des communes offrant un meilleur couple risque/rendement comme Vesoul, Maubeuge ou Le Creusot par exemple, où la rentabilité est à deux chiffres. « Investir en région plutôt qu’à Paris est une bonne stratégie. L’enjeu est de trouver une ville qui maximise le potentiel financier tout en minimisant le risque locatif. On remarque que les investisseurs ont tendance à ne prendre en compte que l’un de ces deux critères. Or, c’est l’optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment« , conclut-il.