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Crédit immobilier : cet obstacle de plus (passé inaperçu) pour les investisseurs immobiliers

La règle de calcul du taux d’effort désormais imposée par le Haut conseil de stabilité financière va mettre un terme officiel à la méthode dite du « différentiel » utilisée par certains investisseurs. Ce que cela change.

L’information a été largement reprise : à partir du 1er janvier 2022, et à quelques dérogations près, le taux d’effort des emprunteurs immobiliers ne devra pas dépasser 35%.

Mais là n’est pas la seule directive imposée par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Ses recommandations énoncées précédemment et devenues des règles strictes rappellent également la manière dont doit être calculé le taux d’effort. Il est le rapport entre d’un côté les charges de remboursement de tous les emprunts en cours et de l’autre la somme des revenus du foyer (en tenant compte du risque locatif concernant les loyers futurs).

Cela signifie donc qu’il ne sera plus possible à l’avenir d’appliquer la méthode dite du différentiel. Peu connue du grand public, elle est était jusqu’ici prise en compte par quelques établissements au profit des investisseurs. Elle consistait tout simplement à isoler l’activité locative (revenus/charges de remboursement) comme s’il s’agissait d’une activité indépendante et à en réintégrer uniquement le solde dans le budget du foyer.

Exemple

Prenons l’exemple d’un foyer gagnant 5.000 € par mois et supportant déjà une charge de remboursement de 1.500 € pour sa résidence principale (soit un taux d’effort de 30%). Ce foyer souhaite réaliser une opération locative qui induira une charge de remboursement de 800 € et des loyers de 1.000 €.

Avec la méthode différentielle, on pouvait estimer que l’opération générait un revenu stable de 700 € (70% des loyers) et un remboursement de 800 €, soit un solde négatif de 100 € pour l’emprunteur (le différentiel). La deuxième étape consistait ensuite à diminuer les revenus (5.000 €) de ce solde négatif et à les comparer à l’endettement (hors opération locative). Avec toujours 1.500 € de remboursement pour 4.900 € de revenus (après déduction du différentiel locatif), le taux d’effort était estimé à 31%. Un niveau encore dans les normes.

Avec la méthode classique, la seule désormais valable, le calcul est différent. La banque doit ici considérer que les revenus globaux du foyer passeront à 5.700 € et l’endettement total à 2.300 €. Le taux d’effort de 40% déterminé par cette méthode ne sera alors plus compatible avec la limite de 35%.

Un frein à l’investissement

Certes, le calcul différentiel n’était jusqu’ici utilisé que par quelques banques au profit de clients ciblés. Il faut rappeler également que les banques auront encore le pouvoir de déroger à ce plafond dans quelques cas. Mais il est évident que cette restriction va constituer un obstacle pour les investisseurs désireux de maximiser le recours à la dette pour construire leur patrimoine. Ces derniers devront nécessairement mettre en place des stratégies alternatives.