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Immobilier : emprunter sans apport est encore possible

Il faut 30.000 euros d’apport en moyenne pour obtenir un crédit immobilier. Mais c’est encore possible d’emprunter sans aucun apport. Explications.


crédit immobilier
Crédit : iStock.

Décrocher un emprunt immobilier est de plus en plus difficile, sans apport, c’est très compliqué, mais pas impossible. Il faut avoir le bon profil et respecter certaines conditions.

La règle actuelle s’agissant d’apport personnel est de disposer d’environ 10% du prix d’achat, voire 20% selon les banques.  « Il s’élève de plus en plus rapidement (+13,8% sur les neuf premiers mois de 2021, après +11,3% en 2020) », souligne le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA. 

Des emprunteurs sans apport en voie de disparition

Le courtier Vousfinancer, interrogé par BFMTV, confirme cette progression. Le montant moyen de l’apport immobilier est passé de 29.100 euros en 2020 à 39.955 euros en 2021, avec 36% des dossiers comportant plus de 10% d’apport cette année, contre 28% en 2020.

Quant aux financements sans apport, ils sont de moins en moins courants depuis 2019. « La plupart des banques ne souhaitent plus financer plus de 100% de la valeur du bien, donc les frais annexes, afin de diminuer le risque de non-remboursement du crédit en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. De plus, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a resserré l’accès au crédit et limité les financements sans apport, c’est-à-dire des financements à 110%, à partir du 1er janvier 2022.

Le mode de vie de l’emprunteur étudié

Ainsi, les rares financements sans apport concernent principalement des personnes qui réalisent leur premier achat, des jeunes pour la plupart, qui débutent dans la vie active et n’ont pas encore pu épargner. Et « 64% des dossiers financés n’ont pas les 10% d’apport soi-disant indispensables, mais souvent moins, 5% d’apport seulement par exemple », précise le courtier immobilier.

Mais si la banque se laisse convaincre par un projet sans apport, elle cherchera des contreparties pour se rassurer sur la solidité de l’emprunteur. « Au-delà de l’apport, les banques étudient le comportement financier de l’emprunteur, le montant du reste-à-vivre, mais surtout le saut de charge qui est la différence entre le loyer actuel et la mensualité future qui permettra d’anticiper la capacité à faire face ou non à des remboursements », souligne Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Autre profil accepté pour un financement sans apport : les personnes déjà propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif ou dans une résidence secondaire. Mais le taux d’endettement doit rester inférieur à 35%.

Enfin, sans apport ne veut pas dire sans argent de côté. Une épargne de sécurité est appréciée par les banques, qui peuvent exiger 3.000 ou 4.000 euros, afin de parer à un imprévu et limiter le risque de surendettement.