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Crédit immobilier : attention à ces nouvelles règles

Si vous vous apprêtez à solliciter un crédit immobilier, soyez vigilant : les banques sont tenues de respecter les recommandations du HCSF, sous peine de sanctions, au risque que de nombreux dossiers ne passent plus.

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Crédit: iStock.

Ce n’est pas une nouveauté, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé un nouveau cadre au marché du crédit : un taux d’endettement limité à 35 %, en comprenant l’assurance de prêt, pour une durée de 25 ans maximum (prolongeable à 27 ans pour les acquisitions dans le neuf). Un cadre plus restrictif auquel les banques peuvent toutefois déroger, à hauteur de 20% de leur production de crédits par trimestre. Majoritairement pour financer des primo-accédants exclus de cette nouvelle donne.

Or la nouveauté, c’est que cette recommandation devient une « norme juridiquement contraignante ». « Cela signifie qu’en cas de non-respect de la marge de flexibilité de 20 % de leur production (réservée à 80 % à des acheteurs de résidence principale), les banques peuvent s’exposer à des sanctions », explique le courtier Vousfinancer. « Quelques banques ont été rappelées à l’ordre cet été mais sans sanction et heureusement », selon Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux. Quoi qu’il en soit, si le montant de la sanction financière est encore en suspens, le couperet devient cette année une réalité, de quoi donc inciter les banques à davantage de sélectivité dans les mois qui suivent…

Flexibilité

Quels sont les points d’attention ? Plus que jamais veiller à bien calculer son taux d’endettement en amont, soit en prévoyant d’allonger son apport personnel, soit la durée de son prêt, de l’avis des courtiers. Pourtant, il est toujours possible de bénéficier d’une certaine flexibilité.

« D’ores et déjà, depuis le mois de décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors norme HCSF, dépassant les 35 % d’endettement, explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l’emprunteur, et ce, afin de limiter la part des financements à plus de 35 % ou d’anticiper et compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20 %. Sera-t-elle la seule ou d’autres pourraient suivre ? Cela reste encore à voir », s’interroge la spécialiste. Reste une limite à cette pratique : le taux d’usure, au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter, reste la limite absolue.

Autre point de vigilance, qui vaut même au-delà de la recommandation du HCSF : les dépenses et la tenue des comptes bancaires. « En effet, les banques vont étudier dans le détail votre dossier (les trois derniers bulletins de paie, trois derniers relevés de compte…) et éplucher chaque ligne de vos relevés de comptes », indique-t-on chez Vousfinancer. Attention donc, par exemple, à la souscription de multiples crédits consommation, susceptible d’inquiéter votre établissement prêteur.

L’apport redevient essentiel

Sous l’effet des recommandations du HCSF et de la crise sanitaire, l’apport personnel redevient donc une pièce maîtresse pour obtenir un crédit. « La plupart des banques ne souhaitent plus financer plus de 100 % de la valeur du bien, donc les frais annexes, afin de diminuer le risque de non remboursement du crédit en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien, explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. C’est pourquoi la plupart des banques demandent que l’emprunteur finance au moins les frais (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage) avec de l’épargne personnelle ce qui implique d’avoir environ 10 % d’apport. Et si certaines banques accordent encore des financements à 110 %, avoir de l’apport permet souvent d’avoir un taux plus attractif ».

Reste que de nombreux emprunteurs risquent de ne pas pouvoir mener à bien leur projet. Ce qui pourrait peser sur le marché. « Une baisse de la production est possible. Mais si l’ombre de l’inflation plane sur le marché, les taux restent encore hyper attractifs : les barèmes des banques partenaires de Meilleurtaux sont à 1,10% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans », conclut Maël Bernier.