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Immobilier : comment bien négocier son prêt

Avec la remontée express des taux d’intérêt, décrocher un crédit immobilier, a fortiori à un coût attractif, relève parfois de la gageure. Nos conseils et astuces pour mettre toutes les chances de votre côté.

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En attendant de savoir ce que l’année 2023 réservera aux emprunteurs, force est de constater que le marché du crédit immobilier a enregistré un tournant majeur ces derniers mois. L’ère des taux bas s’est achevée, laissant la place à un tour de vis – ou à une normalisation du marché, selon les points de vue –, synonyme d’un réel surcoût et donc d’une baisse de capacité d’emprunt pour les Français. Coup d’œil dans le rétroviseur. Il y a un an, le taux moyen d’un crédit sur vingt ans, l’échéance la plus fréquente pour les crédits immobiliers, était tombé à 1,06%, selon l’Observatoire Crédit Logement. Les meilleurs profils arrivaient d’ailleurs à emprunter aisément à des taux inférieurs à 1%, quelle que soit la durée du crédit. Depuis, ce taux a plus que doublé : le taux moyen constaté par les principaux courtiers a même grimpé à près de 2,50% début décembre. Quel impact concret pour un emprunteur ? Prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 euros sur 20 ans souscrit par un couple. Le total des intérêts payés dépasse 54 000 euros dans les conditions actuelles, pour une mensualité de 1 060 euros. Il y a un an, le coût d’un tel crédit se serait limité à 22 000 euros, pour une mensualité de 925 euros, hors assurance emprunteur. Surtout, il devient de plus en plus dur d’obtenir un crédit. Le taux d’apport demandé par les banques n’a eu de cesse d’augmenter, pour représenter aujourd’hui entre 10 et 20% de l’enveloppe globale. Autre écueil : le poids de la mensualité, assurance comprise, qui ne doit pas dépasser 35% des revenus. Mais la principale pierre d’achoppement pour les emprunteurs concerne le taux d’usure, c’est-à-dire le seuil au-dessus desquels un établissement n’a pas le droit de prêter. Jusqu’au 31 décembre, il est fixé à 3,05% pour les crédits d’une durée de 20 ans et plus. Avec le coût de l’assurance et les charges annexes (frais de dossier, frais de garantie, commission du courtier), difficile de rentrer dans les clous. Heureusement, il existe des solutions pour s’en sortir et réaliser au passage de substantielles économies. Suivez le guide…

Soignez votre dossier

C’est une évidence mais encore faut-il y penser. En amont de la recherche de financement, il est impératif de vous prépariez toutes les pièces justificatives nécessaires pour constituer votre dossier. Variables selon votre profil, elles concernent toujours votre état civil, vos revenus, votre patrimoine, vos comptes bancaires et le contrat lui-même. En cette période de remontée rapide des taux (10 à 30 points de hausse par mois), obtenir l’accord de principe d’une banque a un intérêt évident : celui de figer le taux de votre emprunt. Et donc d’économiser quelques milliers d’euros sur le coût total de votre crédit.
Un dossier complet, c’est bien. Mais un bon dossier, c’est mieux. Pour ce faire, tous les détails comptent. Attention notamment à présenter des relevés bancaires exemplaires, sans découvert ou dépenses anormales. Les pratiques prohibés ? les charges qui révèlent des addictions ou fragilités, comme les mises pour les jeux en ligne ou les dons aux sectes. « Elles peuvent être considérées comme des charges permanentes et nuire à l’évaluation de votre capacité de remboursement », confirme Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage. En tout état de cause, trois éléments sont examinés prioritairement par l’établissement prêteur pour déterminer la qualité de votre profil : vos revenus, votre apport et votre capacité d’épargne. Bon à savoir : le crédit immobilier est souvent un produit d’appel, sur lequel les banques font peu ou pas de bénéfice. Elles se rattrapent sur la relation bancaire. C’est pour cela que la plupart demandent, comme condition à leur accord de prêt, la domiciliation des revenus.

Passez par un courtier.

En France, 40% des crédits sont intermédiés. Un pourcentage en augmentation constante. Cette part de marché grimpe même à 70% auprès des plus jeunes. Mais pourquoi faire appel à un courtier en crédit ? Contrairement à une idée répandue, le rôle de ce professionnel ne se résume pas uniquement à dénicher l’offre bancaire la mieux-disante. En réalité, sa principale expertise consiste à trouver des solutions sur mesure, adaptées à la situation de l’emprunteur. Ce qui est précieux dans le contexte actuel. « Depuis l’été, nous récupérons beaucoup des clients désemparés qui ont essuyés un refus de prêt de la part de leur banque, quand bien même ils sont solvables », rapporte Ludovic Huzieux. Autre avantage de passer par un courtier : la réactivité. Cet intermédiaire de confiance saura traiter des demandes en un temps record, contrairement aux conseillers de clientèle des banques, accaparés par des sollicitations de diverses natures.

Utilisez les prêts réglementés ou bonifiés.

Cumuler un prêt immobilier classique avec un prêt réglementé comme le prêt à taux zéro (PTZ) se révèle une excellente stratégie pour faire baisser votre taux global. Sans intérêts et souvent proposé avec palier de remboursement, le PTZ est accordé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur logement les deux dernières années précédant la demande, sous conditions de ressources, dans la limite de la moitié du montant emprunté pour l’opération immobilière. Le PTZ permet de financer la construction votre résidence principale, son acquisition (dans le neuf ou l’ancien), l’achat du logement social que vous occupez ou encore la transformation d’un local existant en logement. Hormis le PTZ, il existe d’autres emprunts réglementés. Citons le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné, le prêt Action Logement ou le prêt social location accession. N’oublions pas non plus le plan d’épargne logement (PEL), qui retrouve tout son intérêt depuis peu, grâce à la faculté qu’il offre d’obtenir un crédit au taux de 2,20%. Petite astuce, le droit à prêt est cessible entre membres d’une famille. Idem pour le compte épargne logement (CEL), qui permet aussi d’obtenir un prêt à un taux privilégié (1,75% jusqu’au 31 décembre 2022). Il existe aussi des prêts à taux bonifiés distribués par certaines banques pour des catégories d’emprunteurs particuliers : agriculteurs, fonctionnaires, etc. Ils sont capés à un certain montant, le reste du financement étant assuré par un crédit immobilier classique. « Attention, il ne faut pas que cela cache un taux principal élevé », avertit Ludovic Huzieux.

Optez pour un crédit à taux variable ou mixte

Alors qu’ils avaient disparu du marché ces dernières années, les crédits à taux variable font un retour remarqué sur le devant de la scène. Est-ce une mauvaise nouvelle ? Pas vraiment. Car cela offre une alternative aux emprunteurs qui, autrement, se verrait refuser un prêt à taux fixe. Tordons le cou à certains préjugés. Non, les taux variables ne sont pas dangereux. Et cela pour la bonne raison qu’en France ils sont toujours capés, dans un tunnel de plus ou moins 1% ou, plus rare, de plus ou moins 2%. Concrètement, lorsqu’un emprunteur signe aujourd’hui un taux variable de 1,85%, capé à plus ou ou 1%, il pourra voir son taux monter à 2,85% ou descendre à 0,85%. Ni plus ni moins. Pendant la durée du crédit, le taux du prêt fluctue, à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’Euribor à 3 mois. « Pour que le jeu en vaille la peine financièrement, il faut que le taux variable proposé offre un différentiel de 70 à 100 points de base par rapport au taux fixe », estime Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Une variante offre un peu moins de risque pour les emprunteurs : les taux mixtes. Késako ? Il s’agit d’un montage où la durée du crédit divisé en deux périodes, la première étant à taux fixe (sur 5 à 10 ans), la seconde se basant sur un taux variable. Le taux nominal proposé est inférieur de 40 à 60 points au taux fixe. Ce schéma est idoine dans le cas où on envisage une revente du bien juste après la période où le taux est fixe. Négocier une absence d’indemnité de remboursement anticipé sera alors pertinent.

Limitez les frais annexes

Outre le taux nominal, utilisé pour calculer les intérêts du prêt, le taux annuel effectif global (TAEG), qui évalue le coût total du crédit pour le consommateur, inclut bien d’autres éléments, dont les frais de dossier, les frais d’intermédiation payés au courtier, les coûts d’assurance et de garanties obligatoires. S’ajoutent les frais d’ouverture et de tenue d’un compte, dès lors qu’il conditionne l’obtention crédit. Ainsi que le coût de l’évaluation du bien immobilier, le cas échéant. Une partie de ces frais est négociable. En contrepartie de l’ouverture d’un produit d’épargne ou de la souscription d’une assurance, les banques sont plus enclines à consentir une remise sur les frais de dossier, par exemple. Mais le poste sur lequel il est possible de faire de substantielles économies concerne surtout l’assurance emprunteur. « Lors de la souscription d’un prêt, il est conseillé de comparer le contrat groupe inclut d‘office par la banque dans son offre avec celle proposée en délégation par un autre compagnie d’assurance, avance Ludovic Huzieux. Le coût peut aller du simple au double. »

Constituez une SCI familiale

Créer une société civile immobilière (SCI) s’avère une bonne formule pour qui rencontre des difficultés à décrocher un crédit dans le cadre d’un projet immobilier. La raison ? Cette structure juridique permet de contourner l’obstacle du taux d’usure (sauf pour les SCI à l’impôt sur le revenu) ainsi que l’écueil du taux d’effort des 35%. Cela ne signifie pas que le profil des associés ne soit pas analysé par l’organisme prêteur. En revanche, la capacité de remboursement est évaluée globalement s’il s’agit d’une SCI à l’impôt sur les sociétés. Attention, les conditions des prêts accordés aux SCI par les banques sont moins favorables que celles pour les emprunts aux particuliers. Les taux proposés sont plus élevés. Et la durée maximale du prêt n’excèdera pas 15 ou 20 années, selon les établissements. En outre, la SCI possède des subtilités et des pièges. C’est un montage à ne pas mettre entre toutes les mains.

Assurance emprunteur : faites jouer la concurrence

Grâce à la loi Lemoine entrée en application le 1er septembre 2022, il est désormais possible de changer à tout moment d’assurance emprunteur. Seule condition : il faut que le nouveau contrat présente les mêmes garanties que le précédent. A noter que les banques ne disposent plus que d’un délai de 15 jours pour s’opposer à la demande de transfert. En cas de refus, elles devront justifier leur motif, sous peine de sanction. L’opération vaut le détour : alors que l’assurance emprunteur représente généralement entre 30 et 120 points du taux global du crédit, l’économie potentielle liée à un changement de contrat peut atteindre souvent 5 000 à 15 000 euros. Attention toutefois, la plupart des assurances alternatives proposées sont calculées sur le capital restant dû : les cotisations sont importantes au début du crédit et ne permettent de réaliser réellement des gains qu’au bout d’une dizaine d’années, puisqu’elles vont decrescendo. Si vous n’êtes pas sûr de vouloir détenir votre bien longtemps, mieux vaut opter pour un contrat calculé sur le capital initial, avec des cotisations fixes. Pour gagner du temps, passez par un courtier ou une néo-agence (Nousassurons, Magnolia, Luko…).