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Crédit immobilier : la remontée des taux, c’est maintenant !

En février, tous les courtiers en crédit immobilier ont noté un relèvement des tarifs des établissements de crédit.

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Crédit : iStock.

L’ère des taux bas, c’est bientôt fini. Si cette affirmation peut sembler un brin téméraire, force est de constater que le mouvement de remontée des barèmes des banques est bel et bien enclenché. En février, tous les courtiers en crédit ont noté un relèvement des tarifs des établissements de crédit (voir notre baromètre en bas de l’article). De l’ordre de 10 points de base en moyenne, sur la plupart des durées. Ainsi, Empruntis fait état d’un taux nominal moyen de 1,10% pour les crédits à 20 ans au mois de février, contre 1 % sur les mois de décembre 2021 et janvier 2022 qui, il est vrai, constituaient des planchers historiques. Faire un crédit immobilier s’annonce ainsi moins aisé.

Un autre courtier, Vousfinancer, note même une hausse de 35 points de base pour une banque régionale. Une décision assez rare pour être soulignée, mais que certaines de ses concurrentes pourraient assez rapidement émuler, au regard du contexte monétaire. Cet intermédiaire souligne aussi que les hausses de taux constatées en ce mois de février sont appliquées soit à tous les profils, soit uniquement aux meilleurs profils, jusqu’ici gâtés par les banques avec des conditions exceptionnelles, à moins de 1 % sur toutes les durées, même les plus longue. Ce n’est plus le cas mais les meilleurs profils peuvent toutefois désormais emprunter à 0,70 % sur 15 ans, 0,80 % sur 20 ans et 1,05 % sur 25 ans, selon Vousfinancer.

L’inflation, une bombe à fragmentation

Depuis quelques semaines, en effet, les marges des banques sur leur production de crédit sont sous pression. Sur les marchés obligataires, les rendements des emprunts d’Etat ne cessent de flamber. C’est le cas des OAT (Obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, qui servent de référence pour les prêts immobiliers. De 0 % fin décembre, elles sont passées à 0,72 % le 8 février 2022, avant de refluer le lendemain. Bien sûr, cette poussée de fièvre à mettre en perspective avec l’inflation, un phénomène qui n’est pas seulement américain mais mondial. En Europe, elle a atteint 5,1 % en janvier, poussant la Banque centrale européenne à envisager un relèvement de ses taux directeurs cette année, voire avant l’été.

Le ton « hawkish » de l’institution monétaire présidée par Christine Lagarde lors de sa dernière réunion a en tout cas fait mouche sur les marchés obligataires et poussé les banques à réagir sur leur politique tarifaire, pour ne pas subir d’effet de ciseaux dommageable pour leurs résultats. « En février, compte tenu de la hausse des taux de refinancement et de la remontée des taux d’emprunt d’Etat, les banques n’ont pas eu d’autres choix que d’augmenter leurs taux de crédit, sous peine de voir leurs marges sur le crédit immobilier se réduire », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Les banques prises entre deux feux

Heureusement pour les emprunteurs, les banques ne répercutent pas stricto sensu la hausse de leurs coûts sur les taux, poursuit Julie Bachet : « elles ont toutes des objectifs de production de crédit élevés et devront pour les atteindre rester compétitives ce qui pourrait les conduire à limiter la hausse des taux tout en veillant tout de même à préserver leurs marges ». Pierre Chapon, président de Pretto, abonde en son sens : « Pour les banques, l’équilibre est difficile à préserver : elles sont dans l’obligation de s’aligner et donc d’augmenter leurs taux pour préserver leurs marges. Toutefois, les taux immobiliers demeurent largement inférieurs à l’inflation, ce qui permet aux emprunteurs de toujours bénéficier de conditions favorables. »

Crédit immobilier : un parfum de changement en 2022

Au-delà de la remontée des taux, le début d’année est marqué par de grandes nouveautés sur le marché de l’emprunt immobilier. Le 1er janvier, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) – durée des crédits limitées à 27 ans, taux d’effort limité à 35 % des revenus – sont devenues des normes juridiques pour les banques, sous peine de sanction. De quoi refermer l’accès au crédit pour les profils les moins solvables même si, en pratique, les banques appliquaient déjà largement ces règles de prudence en fin d’année dernière. Les taux de l’usure, au-delà desquels refont les banques n’ont pas le droit de prêter, se sont aussi stabilisés le 1er janvier alors que les taux des crédits remontent.

Là-aussi, une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs. Pour autant, ceux-ci sont largement gagnant de la réforme de l’assurance emprunteur récemment validée en commission paritaire. Désormais, l’assurance des prêts immobiliers pourra être résiliée à tout moment et non plus seulement la première année ou à la date anniversaire.

Taux moyen constaté par les courtiers en crédit :

DuréeEmpruntisVousfinancerCafpiPrettoMeilleurtauxMoyenne
15 ans0,95%1,10%0,92%1,00%0,90%0,97%
20 ans1,10%1,25%0,99%1,12%1,05%1,10%
25 ans1,25%1,45%1,21%1,28%1,25%1,29%