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Crédit immobilier : le taux d’usure, épine dans le pied des emprunteurs

Deux catégories d’emprunteurs sont les plus impactés par la faiblesse conjoncturelle des taux de l’usure : les primo-accédants et les profils âgés.

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Crédit: iStock.

Mauvais karma pour les emprunteurs ! Déjà contraints par les règles du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), lesquelles limitent à 35% le taux d’endettement maximal et à 25 ans la durée des crédits, les porteurs de projet immobilier font face à une nouvelle difficulté : l’effet de ciseaux entre la remontée des taux des prêts immobiliers, qui s’est accélérée en avril, et la stabilité du taux d’usure, ce dernier étant défini comme le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel les banques et autres établissements de crédit peuvent prêter de l’argent en France.

« Depuis le début du mois d’avril, le nombre de prêts refusés pour cause de dépassement du taux de l’usure a sensiblement augmenté, explique Sylvain Lefèvre, président et fondateur du courtier en crédits La Centrale de financement. Il représente désormais plus de 10% des dossiers traités par les banques, proche de niveaux records. »

Seuils de l’usure : un mode de calcul basé sur le passé

Le taux d’usure, également nommé seuil de l’usure ou taux de l’usure, est calculé chaque trimestre par la Banque de France pour les différentes catégories de prêt. Et ce, à partir des TAEG moyens pratiqués par les établissements de crédit sur le trimestre précédent, augmenté d’un tiers. Ainsi, sur la période avril-juin, les taux d’usure ont été déterminés par les données des crédits du premier trimestre.

Résultat, ils sont quasiment stables par rapport aux taux de l’usure du trimestre précédent, puisque la moyenne des taux du premier trimestre n’a pas varié par rapport à ceux du quatrième trimestre, malgré des évolutions de taux asymétriques sur les deux périodes, à la baisse en fin d’année dernière et à la hausse au début de 2022. En pratique, le seuil de l’usure des prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans atteint 2,51% depuis le 1er avril. Et 2,43% pour les emprunts d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans. Enfin, pour les crédits de 20 ans et plus, le TAEG à ne pas dépasser est à 2,40%. Il était à 2,41% au premier trimestre 2022.

Un mécanisme régulateur fortement contesté

Du point de vue des pouvoirs publics, les taux de l’usure ont des vertus protectrices? Ils visent à éviter que des taux d’intérêt trop élevés mettent en difficulté les emprunteurs. L’intention est louable. Pour autant, leur mode de calcul est pour les professionnels du financement immobilier, « déconnecté de la réalité », « hors-sol », voire même « anachronique ». Ce concept de taux de l’usure a été institué en 1935, alors que les taux d’intérêt évoluaient sur des niveaux plus élevés. Sylvain Lefèvre, comme l’ensemble de ses confrères, plaide en faveur d’un assouplissement de ce garde-fous : « eu regard à la concurrence entre les banques, très élevés, aucun mécanisme régulateur pour bloquer les taux n’est vraiment nécessaire », justifie-t-il.

Deux catégories d’emprunteurs pénalisées

Pour ce professionnel, les primo-accédants et les profils âgés sont les plus impactés par la faiblesse conjoncturelle des taux de l’usure. Et ce en raison notamment du poids de l’assurance et des frais dans le TAEG. Et de citer deux exemples réels pour illustrer le phénomène. Le premier met en lice un couple de jeunes acquéreurs. Actuellement locataires de leur logement (loyer de 1.200 euros), ils achètent sur plan un appartement neuf à Argenteuil (Val d’Oise) pour 300.000 euros.

Le prêt demandé à la banque, sur la base d’un taux nominal de 1,70% sur une durée de 25 ans, représente plus de 208.000 euros. Hélas pour eux, le TAEG du dossier atteint 2,52%, dépassant de 12 points de base le seuil autorisé, malgré une mensualité légère de 1.187 euros. Soit un taux d’effort de 31%, compte tenu de revenus mensuels de 3.833 euros. Seule solution pour ce couple pour rentrer dans les clous : négocier un délai de deux mois avec le promoteur, le temps que les taux de l’usure remontent.

Deuxième exemple tout aussi éclairant sur l’effet bloquant des taux d’usure, celui d’un couple de seniors de 61 et 63 ans, dont l’achat porte sur une maison à Orvault, en périphérie de Nantes, pour un prix de 346.000 euros, frais de notaire inclus. Le prêt demandé porte sur un montant assez limité, de 103.790 euros, sur une durée de 15 ans. Taux nominal proposé par la banque : 1,20%. Du fait d’un taux d’assurance relativement élevé (0,45% pour chaque co-emprunteur) et des frais annexes, le TAEG de ce dossier grimpe 3,30%. C’est bien au-dessus du plafond réglementaire des 2,43%. L’alternative pour ces néo-retraités : augmenter l’apport, car dans ce cas précis, un allongement de la durée de crédit n’est pas possible. « En raison de frais fixes incompressibles, le taux d’usure pénalise les prêts d’un montant modeste, déplore Sylvain Lefèvre. C’est aberrant. »