Crédit immobilier : face aux taux d’usure, des montages risqués

C’est un sujet de tensions entre les organismes de crédit immobilier et les autorités financières depuis plusieurs mois. Le taux d’usure, taux maximum d’un prêt qui doit permettre de protéger les débiteurs, est pointé du doigt. Les banques et courtiers dénoncent un effet de ciseau entre des taux d’intérêt qui ont explosé ces derniers mois, et un taux d’usure qui reste bas, à 2,57 % pour les crédits sur 20 ans. Il doit être revu à la hausse au 1^er octobre, mais celle-ci est par avance jugée insuffisante par les organismes de crédit.

L’ampleur réelle du phénomène fait débat, mais pour maintenir un accès au crédit à un maximum de candidats, certains professionnels font à nouveau appel à certains montages, tombés en désuétude au cours des années de taux proches de zéro. Ces techniques misent en effet sur des taux variables. Elles permettent de s’affranchir en partie de l’encadrement légal, mais sont plus risquées.

Le crédit immobilier à taux variable de retour

On retrouve les crédits à taux variables classiques, en moyenne « inférieurs de 0,40 à 0,60 point à ceux des prêts à taux fixes », précise aux Echos Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. La future remontée des taux étant certaine, ces produits s’adressent donc à un public averti. Ils restent cependant encadrés. Le taux ne peut augmenter au-delà d’un certain point, initialement fixé dans le contrat. C’est pourquoi ce montage reste peu utilisé pour l’instant.

Il est également possible de miser sur un crédit à taux mixte. Comme son nom l’indique, il est fixe durant une première période définie lors de la souscription. Il pourra ensuite fluctuer, toujours de manière encadrée. La méthode est intéressante si l’emprunteur espère pouvoir effectuer un remboursement anticipé. Toutefois, « on ne peut pas exclure que des courtiers n’informent pas correctement des caractéristiques et dangers du taux variable », prévient Olivier Gayraud, juriste à l’association de consommateurs CLCV.

Enfin, le crédit multilignes fait également son retour. Il mise sur l’empilement de plusieurs crédits, dont un sur une durée réduite et donc avec un taux nettement inférieur. Le second, à plus long terme, voit de son côté son montant diminuer. Il est possible d’accentuer les avantages en misant sur un crédit à trois lignes. Mais là encore, ce montage n’est pas à mettre entre toutes les mains et comporte des inconvénients à prendre en compte. « Moduler les échéances n’est pas toujours possible avec ce type de crédit et l’amortissement du capital peut être moins rapide », prévient ainsi Sandrine Allonier.