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Crédit immobilier : « l’année 2023 s’annonce très compliquée »

Entretien avec Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.

Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.

Alors qu’un dossier sur deux est actuellement bloqué selon vous, la solution pourrait-elle venir des taux variables ?

Maël Bernier : C’est pour l’heure une solution marginale. Mais à une époque où la Banque centrale européenne invite les banques à repenser leur modèle, et où en Europe cette pratique n’est pas inexistante, il est intéressant de se pencher sur la question des taux variables. En France on emprunte à 95% à taux fixes, ce qui explique en grande partie la stabilité du marché. Mais il y a des années de cela, et les jeunes ne le savent pas forcément, les taux variables existaient en France. Entre 2000 et 2008, ils représentaient même un tiers des prêts signés en France. Il s’agissait pour plus de 9 prêts sur 10 de taux capés, c’est-à-dire bloqués à la hausse (comme à la baisse), mais cela permettait d’emprunter davantage au départ. Dans le cas présent, cela pourrait être une solution face à a la barrière du taux d’usure. Encore faut-il que l’écart entre les taux fixes et les taux variables soit notable, à savoir minimum 70 points de base.

Qu’en est-il à l’heure actuelle ?

M. B. : Il y a un blocage, mais celui-ci n’est pas total. Nous constatons que pour les dossiers d’emprunteurs de plus de 45 ans, le marché est quasi à l’arrêt, principalement à cause du coût des assurances, qui coince avec le taux d’usure (3,05%). Les moins de 35 ans peuvent encore emprunter, et les 35-45 ans dans une moindre mesure, selon leurs profils. Par ailleurs, beaucoup d’achats se font en cash, jusqu’à 200.000 euros. De notre côté, nous ne sommes pas loin de 50% de dossiers finançables en moins depuis juillet par rapport à l’an dernier.

Comment va évoluer le marché du crédit, selon vous ?

M. B. : Si 2022 restera une bonne année c’est principalement lié au fait que le 1er trimestre a été particulièrement dynamique. Malheureusement, le net ralentissement ressenti depuis cet été aura des conséquences sur la production de crédit immobilier du 1er trimestre 2023. L’année 2023 s’annonce donc très compliquée. Les dossiers traités en novembre 2022 seront visibles dans la production de la Banque de France au premier trimestre 2023, ce n’est qu’à ce moment-là que l’on se rendra compte de l’étendue de la situation. D’ici là, le taux d’usure sera réactualisé début 2023, il devrait logiquement se situer autour de 3,5%. Un taux qui correspond parfaitement aux taux nominaux pratiqués à l’été 2022, en moyenne à 2%. C’est bien tout le problème de cet effet retard qui prend en considération des taux pratiqués lors du trimestre précédent. Aujourd’hui, les taux nominaux des crédits immobiliers se situent autour de 2,40% et pourraient atteindre 3% au premier trimestre 2023. La situation se débloquera si les taux nominaux se stabilisent. Tout dépendra de l’OAT.

C’est-à-dire ?

M. B. : Si celle-ci arrêtait de monter durant les premiers mois de l’année à venir, dans un scénario où l’inflation se calme, on pourrait assister à un redémarrage. Les taux de crédit seront inévitablement plus élevés mais resteront très bas au regard de l’inflation. C’est la période des 3 dernières années qui était exceptionnelle, avec des taux à 1%. Mais des taux à 3%, nous avons déjà connu cela, et ce n’est pas si vieux, c’était le cas en 2014 !