ISF/IFI : précisions sur l’exonération d’impôt en LMP

Une réponse ministérielle revient sur l’exonération d’impôt de solidarité sur la fortune pour les investissements immobiliers réalisés sous le régime de loueur en meublé professionnel. Des précisions qui entérinent une solution déjà appliquée, non sans poser de problèmes pour certains contribuables.

Des précisions bienvenues sur l'exonération d'impôt sur la fortune en matière de LMP. Crédit: iStock.

Christophe-André Frassa, sénateur LR représentant les Français établis hors de France, a demandé au gouvernement de lever des zones d’ombre sur l’exonération d’impôt sur la fortune dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP). Un avantage très recherché, mais qui est soumis à plusieurs conditions qui doivent être strictement respectées. En premier lieu, il faut réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles et, depuis l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2018 dans la foulée de l’ISF, il est obligatoire d’exercer l’activité de location meublée à titre principal, donc ne pas avoir une autre activité professionnelle par ailleurs : à savoir « soit être retraité, rentier ou inactif, ou dans de très rares cas à temps partiel, à condition que le temps consacré à la location meublée soit plus important que le temps consacré à l’activité partielle », note Céline Roux, consultante chez Fidroit. Une obligation qui succède à l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), qui était nécessaire sous l’empire de l’ancien ISF.

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Recettes brutes ou bénéfice net ?

Mais il est aussi exigé que le propriétaire des locaux « retire plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI », rappelle le sénateur. Et c’est justement sur ce point que ce dernier a demandé au gouvernement de préciser « s’il convient de tenir compte des recettes brutes issues de la location meublée ou du bénéfice net (…) et si les pensions et retraites du foyer fiscal entrent dans la masse des revenus venant en comparaison ».

Une solution qui peut être défavorable au loueur

Le ministère de l’Economie et des finances a répondu que « pour l’appréciation de cette dernière condition, il convient de retenir le bénéfice industriel et commercial net annuel » dégagé par l’activité de location meublée, afin d’en « permettre la comparaison avec le revenu net du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location ». Une solution qui était déjà appliquée en pratique, mais dont les conséquences ne doivent pas être négligées. Il peut y avoir « un débat intéressant sur la prise en compte des amortissements en report et imputés », analyse Paul Duvaux, avocat fiscaliste. Ce qui peut poser problème pour certains loueurs : « retenir le bénéfice net s’avère assez défavorable pour le contribuable, car la condition est assez difficile à obtenir en pratique. Elle sera remplie soit lorsqu’on opte pour le régime micro, soit, en cas de choix du régime réel, à la fin de l’activité lorsque l’amortissement arrive à sa fin », ajoute Céline Roux.

Enfin, le ministère précise par ailleurs qu’il est « fait abstraction » des pensions de retraite. « Pour la première fois l’administration exclut expressément les pensions de retraite du calcul » de l’impôt, selon Paul Duvaux. Là encore, il s’agit d’un apport « intéressant car ce n’était pas clairement précisé non plus concernant l’IFI, pour lequel la solution peut aussi s’y appliquer », relève-t-on chez Fidroit.

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