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Malraux et monuments historiques : la défiscalisation haut de gamme

Tour d’horizon de ces deux dispositifs qui n’entrent pas dans le plafond des niches fiscales, et vous permettent donc de défiscaliser sans presque aucune limitation.

Cour de cassation défiscalisation de robien

Les contribuables lourdement imposés dans la tranche la plus élevée du barème de l’impôt ont à leur disposition deux outils de défiscalisation
formidables : la réduction d’impôt Malraux et la déduction du revenu « monuments historiques ». Ces régimes ont plusieurs points communs. Vous achetez des immeubles, souvent de grande qualité architecturale, pour les restaurer en profondeur et les louer. Ce sont les travaux et les dépenses courantes qui vous donnent droit à l’avantage fiscal, et non le prix d’achat. Il faut donc trouver un subtil équilibre dans votre projet entre la part réservée au foncier et celle consacrée aux travaux, le foncier étant d’autant plus cher que le bien est de belle facture et sa situation, recherchée, ce qui laisse espérer de confortables plus-values à la revente. Enfin, ces deux régimes n’entrent pas dans le plafond des niches fiscales qui restreint votre économie d’impôt annuelle à 10000 euros. Autrement dit, vous pouvez
défiscaliser sans presque aucune limitation.

Le Malraux, un régime qui a fait ses preuves

La loi Malraux créant des zones urbaines de préservation du patrimoine existe depuis 1962 et a connu, au fil du temps, plusieurs régimes fiscaux de faveur. Ces derniers ont, par le passé, donné lieu à de nombreux
redressements en raison de leur complexité et d’intermédiaires peu scrupuleux. Ce n’est plus le cas et le système en vigueur depuis 2013 est particulièrement fiable. Il consiste à accorder au contribuable une substantielle réduction d’impôt à répartir sur quatre ans. Pour y prétendre, vous devez acquérir un bien dans un immeuble destiné à être restauré complètement, situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), les
anciens secteurs Malraux, ou dans un quartier ancien dégradé ou présentant une concentration élevée d’habitat dégradé.

L’opération doit être déclarée d’utilité publique, sauf si l’immeuble se trouve dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Peu importe que l’immeuble soit très ancien ou plus récent (par exemple des années 50), c’est la situation qui compte. Peu importe également qu’il soit, ou non, à usage d’habitation ou professionnel avant restauration. Il faut seulement qu’après, il soit affecté à l’habitation principale du locataire.

Seuls les travaux et les charges foncières habituelles (impôts locaux, charges de copropriété…) sont retenus pour le calcul de votre réduction. Mais la définition des premiers est large car elle englobe tous ceux imposés par les autorités publiques (transformation en logement, restructuration du bâti existant pour rendre des combles ou des greniers habitables, extension des superficies…), ainsi que les dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien. Vous y ajoutez les primes d’assurances, les frais de gestion et d’adhésion à une association urbaine de restauration, et vous obtenez alors le montant ouvrant droit à la réduction d’impôt.

Plafond de dépenses de 400.000 euros

Cette dernière est égale à 30% de vos dépenses pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSVM ou dans celui d’un quartier ancien dégradé ou présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. Elle est seulement de 22% dans les autres cas (immeubles dans le périmètre d’un SPR couvert par un PVAP). Un plafond de dépenses de 400 000 euros est retenu, fixé pour quatre ans. Ainsi, la restauration peut être étalée sur cette période et chaque année le montant des travaux peut varier sans dépasser la limite globale. Par exemple, pour une opération lancée en 2020, vous pouvez avoir 80000 euros de factures la première année, 100 000 la deuxième, 120 000 euros la troisième et 100 000 euros la quatrième. Pour peu que votre bien se trouve dans un SPR couvert par un PSVM, vous aurez totalisé 120000 euros de réduction d’impôt sur quatre
ans, soit 24000 euros la première année, 30000 euros la deuxième, 36000 euros la troisième et 30000 euros la quatrième. De plus, si une part de la réduction d’impôt d’une année excède le montant de votre contribution au
budget de l’Etat, le solde est imputable sur votre impôt sur le revenu des trois années suivantes.

Outre les travaux de restauration, pour obtenir cet avantage fiscal, vous devez vous engager, dans les douze mois suivant leur achèvement, à louer votre bien nu pendant neuf ans à usage d’habitation principale du
locataire. A la différence du Pinel ou du Denormandie, vous n’êtes soumis à aucun plafond du loyer et de ressources du locataire. Sauf si la commune dans laquelle vous avez investi a prévu, comme à Paris, un
encadrement des loyers qu’il vous faudra respecter. Toutefois, s’agissant d’un bien de qualité, situé dans un bel environnement, vous pourrez certainement pratiquer un loyer de référence majoré.

Monuments historiques, un avantage fiscal royal

Les propriétaires d’immeubles historiques bénéficient d’un régime fiscal de faveur puisqu’ils peuvent déduire de leurs revenus les charges foncières qu’ils supportent dans des conditions plus favorables que
celles de droit commun. Contrairement à une idée répandue, il n’est pas nécessaire de devenir propriétaire d’un château. Un bien situé dans un immeuble classé, ou inscrit au titre des monuments historiques ou bénéficiant d’un label délivré par la Fondation du patrimoine sera
suffisant. Il est donc tout à fait possible d’investir dans les plus beaux bâtiments des centres-villes anciens. L’immeuble doit ensuite être restauré dans les règles de l’art selon les recommandations des architectes des Monuments de France et obligatoirement par des artisans spécialisés dans la rénovation de ce type d’immeubles. Attendez-vous donc à des coûts assez élevés. Mis en copropriété, l’immeuble doit être affecté, dans les deux ans qui suivent la date de division par lots, à l’habitation pour au moins 75% de ses surfaces habitables.

Les factures de travaux sont entièrement déductibles du revenu global

Vous êtes libre d’occuper ou de louer le bien. Mais la deuxième option est celle qui permet la défiscalisation complète des dépenses. Vous
déduirez la totalité de vos charges foncières en les imputant sur vos revenus locatifs. Si cette imputation génère un déficit foncier, c’est-à-dire des dépenses supérieures aux recettes, vous serez autorisé à les imputer sans limitation de montant sur votre revenu global, alors que pour le droit commun l’imputation annuelle est de 10700 euros ! Prenons un exemple. Votre revenu imposable est de 150 000 euros, dont 20 000 euros de loyers. Célibataire, vous vous trouvez dans la tranche du barème à 41% et vous payez 47 447 euros d’impôt sur le revenu. Vous achetez un appartement dans un hôtel particulier classé à restaurer. Le prix global est de 500000 euros, dont 250 000 euros de travaux répartis sur deux ans, seul montant à être déductibles.Au titre de la première année, 125 000 euros viendront en déduction de vos loyers puis de vos autres revenus, et il en ira de même l’année suivante. Au titre de ces deux années, votre revenu taxable sera ramené à 25000 euros et votre impôt, à 2091 euros, au taux marginal d’imposition de 14%. Soit 4182 euros sur deux ans, contre 94894 euros sans investissement monuments historiques. Le gain est de 90712 euros.

La location est peu contraignante. Comme pour le Malraux, vous n’êtes soumis à aucun plafond de loyer ou de ressources du locataire, si ce n’est l’éventuel encadrement des loyers de la commune de situation du bien. Mais vous avez un avantage supplémentaire. La loi ne vous impose aucun engagement de location de six, neuf ou douze ans. Vous aurez juste à respecter la règle générale: en cas de déduction du déficit foncier sur le revenu global, l’affectation de l’immeuble à la location devra être maintenue durant les trois ans qui suivent celle de l’imputation.

Autrement dit, si vous avez constaté un déficit imputable sur votre revenu global en 2021 et 2022, vous devrez louer jusqu’en 2025. Libre à vous ensuite de récupérer le bien pour l’occuper, en conformité avec les règles de droit relatives au congé donné au locataire. Il faudra toutefois renoncer à récupérer le bien pour vendre. Le régime extrêmement favorable des monuments historiques est en effet subordonné à l’engagement pris par le propriétaire de le conserver pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition