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Dispositif Pinel : dernières démarques avant fermeture !

Si la prolongation a été votée jusqu’en 2024, elle va surtout s’accompagner d’un abaissement des aides dès 2023 afin d’assurer la transition vers un nouveau système.

Immeuble neuf Pinel défiscalisation

La fin prochaine du Pinel est actée. Le Gouvernement vient en effet de laisser entrevoir la fin de ce dispositif d’aide à l’investissement locatif. Certes, comme beaucoup d’observateurs l’ont souligné, l’amendement au projet de loi de finances 2021 qu’a fait voter l’exécutif a bien officialisé la prorogation de ce mécanisme jusqu’en 2024.

Mais le Gouvernement en a aussi profité pour rappeler les faiblesses de ce cadre entré en vigueur fin 2014 (coût budgétaire, effet inflationniste sur les prix…) et a annoncé à cette occasion une réduction progressive des aides en 2023 et 2024. Quant à la fin effective du dispositif, si elle n’est pas explicitement évoquée, le Gouvernement explique bien que l’objectif est « d’organiser la transition vers un dispositif plus efficient ».

Bref, à l’horizon 2025, le Pinel aura probablement vécu. Ceci étant, d’ici là, l’investissement locatif aidé restera possible.

Petit rappel

Pour mémoire, le Pinel octroie des réductions d’impôt aux investisseurs dans le neuf (voire dans l’ancien à rénover depuis l’entrée en vigueur du Denormandie). Le mécanisme est détaillé dans l’article 199 novovicies du Code général des impôts.

Si le propriétaire s’engage à louer pour 6 ans, il obtient 12% de réduction d’impôt (soit 2% par an). Pour un engagement de 9 ans, la carotte fiscale passe à 18% (2% par an également). Il est même possible de pousser jusqu’à 12 ans (avec 1% par an de réduction d’impôt pour chacune des trois dernières années).

Bien entendu, des limites sont imposées. Le calcul se fait sur un investissement maximal de 300 000 euros avec un plafond supplémentaire de 5 500 euros par mètre carré

acheté.

En retour de ces avantages, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et louer à des personnes ne dépassant pas des plafonds de revenus liés à la composition du foyer. Ces barèmes sont mis à jour chaque année.

Cadre pour 2021 et 2022

Les opérations réalisées l’an prochain ou en 2022 bénéficieront des mêmes avantages que ceux accordés actuellement : 12% de réduction d’impôt sur 6 ans ou 18% sur 9 ans avec la possibilité de pousser jusqu’à 12 ans (21%).

Les allègements fiscaux vaudront jusqu’au terme prévu même si dans l’intervalle le dispositif est arrêté.

Quid pour 2023 et 2024 ?

Le Gouvernement a souhaité réduire progressivement les avantages. Concrètement, une opération conclue en 2023 donnera droit à des avantages fiscaux un peu plus réduits : 10,5% sur 6 ans (soit 1,75% chaque année) ou 15% sur 9 ans (1,67% par an).

A l’issue de son engagement, l’investisseur pourra toujours opter pour aller jusqu’à 12 ans. Les trois dernières années se traduiront par une réduction d’impôt supplémentaire de 2,5% (0,83% par an) contre 3% actuellement.

En 2024, le dispositif baissera encore d’un niveau. Le taux sera de 9% en cas d’engagement sur 6 ans (1,5% par an) et de 12% sur 9 ans (1,34% par an). Enfin, une extension à 12 ans ouvrira droit à 2% de plus (0,67% par an).

Exemple

Imaginons une opération sur un bien revenant au total à 150.000 euros. Avec un engagement sur 9 ans, l’investisseur peut actuellement avoir 27.000 euros de réduction d’impôt (3.000 euros par an). En optant pour 3 ans de plus, le propriétaire pourra à terme obtenir 3% de plus (4.500 euros). Ainsi, son avantage fiscal global s’élèvera à 31.500 euros (21% de son investissement).

En réalisant la même opération en 2024, notre investisseur n’aura plus droit qu’à 12% d’avantage fiscal sur 9 ans (18.000 euros soit 2.000 euros par an). Avec une extension à 12 ans (2% de plus, soit 3.000 euros), le rabais global ne dépassera pas 21.000 euros (14%).

Au global, l’écart s’élèvera à 10.500 euros, soit 7% du montant de l’opération. Toutes choses égales par ailleurs, le rendement sera abaissé en moyenne de 0,58% par an en considérant une revente au bout des 12 ans.

Précisions et exceptions

Comme indiqué précédemment, il conviendra de regarder la date de réalisation de l’investissement. Les opérations montées avant 2023 conserveront leurs avantages fiscaux initiaux jusqu’au terme. Les taux réduits ne viseront que les investissements faits en 2023 et 2024.

Par ailleurs, des exceptions sont prévues. Comme le précise le texte, ces taux abaissés ne s’appliqueront pas aux « logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ». Ils ne viseront pas non plus les biens « qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation ».

Sur quelles bases précises cela sera-t-il apprécié ? Le texte renvoie à des critères qui seront « définis par décret ».