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Résidences gérées : des propriétaires bailleurs privés de recours en justice ?

Selon les informations de Mieux Vivre Votre Argent, l’avocat Jacques Gobert et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) vont engager une action contre la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et ses décrets d’application. Des mesures qui, selon eux, portent atteinte à la Constitution en restreignant la marge de manœuvre des propriétaires bailleurs sur le plan judiciaire.

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Crédit: iStock.

Les propriétaires de résidences gérées de tourisme seront-ils victimes d’une double peine ? Du fait de la crise sanitaire, les stations de sports d’hiver ont reçu la confirmation qu’elles ne rouvriraient pas le 7 janvier. Remontées mécaniques, bars et restaurants sont fermés. Mais aussi de nombreux sites exploités par des gestionnaires de résidence de tourisme, privant les bailleurs de recettes locatives. Un coup dur qui s’ajoute à la situation déjà catastrophique du secteur. En effet, bien avant l’ouverture de la saison, certains exploitants de résidences gérées, comme Pierre et Vacances, Réside Études, Odalys ou Belambra, avaient arrêté de les payer pendant plusieurs mois.

Et pourtant, en théorie, rien n’empêcherait la mise en location de ces biens, tonne-t-on du côté des propriétaires bailleurs. « Ce n’est pas normal : la législation des baux commerciaux impose aux gestionnaires de les exploiter. Le cas échéant, le propriétaire est en droit de demander la résiliation du contrat et de solliciter des dommages-intérêts », lance Maître Jacques Gobert, avocat à Marseille. Pour l’expert, qui défend plusieurs milliers de propriétaires et conseille notamment l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), « les gestionnaires ne peuvent pas s’exonérer du paiement des loyers et des charges en invoquant que la crise sanitaire constituerait un cas de force majeure ». Plusieurs opérateurs ont fait valoir cet argument, bien que pour l’heure, la question soit juridiquement loin d’être tranchée.

Des propriétaires privés d’action en justice

Mais au-delà de la seule perte des recettes locatives, un élément repéré par l’expert pourrait aggraver davantage cette situation : la deuxième loi d’urgence sanitaire du 14 novembre 2020, et particulièrement son article 14. Un texte dont les effets sont d’une « particulière gravité » selon le cabinet d’avocats. La loi prévoit ainsi des exonérations de paiement de loyers par certains gestionnaires de résidences gérées, sous certaines conditions. Une protection qui court jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par les mesures de administratives prises en raison de la crise.

Ces sociétés « ne peuvent encourir d’intérêts, pénalités ou toute mesure financière ou encore d’actions, sanctions ou voies d’exécution forcée, ou encore mesures conservatoires en raison du retard ou défaut de paiement de loyers ou charges locatives du fait d’une mesure de police administrative ». Pour l’avocat, « en clair, la loi interdit l’accès au juge, ce qui est pourtant un droit fondamental garanti par la Constitution et la Convention européenne des droits de l’Homme (CEDH) ». Sans compter l’atteinte au droit de propriété, qui comprend la jouissance de ses biens « et, en particulier, le droit d’en percevoir les fruits ».

L’un des décrets pris en application de ce texte, le 30 décembre dernier, en dit plus sur les entreprises pouvant se prévaloir de cette mesure. Les structures de moins de 250 salariés, d’un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros et une perte de chiffre d’affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020 sont concernées. En pratique, la situation peut donc aboutir à ce qu’un même propriétaire disposant de deux biens semblables, gérés par des structures distinctes, puisse obtenir le paiement de son loyer ou non, selon que le gestionnaire entre dans ces critères ou pas.

Autre difficulté, l’appréciation de ces seuils de chiffre d’affaires et de salariés. Selon l’avocat, « un groupe de sociétés qui emploieraient régulièrement moins de 250 salariés se verrait protégé par le dispositif si aucune des entités dudit groupe prise individuellement ne réalisait plus de 50 millions d’euros annuels de chiffre d’affaires ».

Attaquer la loi et le décret

En définitive, pour la SCP Gobert, il s’agit d’un « dispositif d’urgence spoliateur qui se désintéresse des éventuelles difficultés rencontrées par les bailleurs et notamment la charge économique que constitue pour ces derniers le remboursement d’un emprunt immobilier ». Mais le groupement de propriétaires représenté par ce cabinet d’avocats, qui avait attiré l’attention de plusieurs députés de l’opposition sur ce point durant les navettes parlementaires, ne compte pas en rester là. Le conseil de l’UNPI entend « former des questions prioritaires de constitutionnalité pour attaquer le décret et la loi ». Et cela, « dès que possible ».