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Défiscalisation : la perte de chance de réaliser un investissement plus rentable indemnisée

Pour estimer la perte de chance pour des investisseurs d’avoir effectué un investissement plus rentable, une cour d’appel a légitimement comparé la prise en compte d’un avantage fiscal attaché à un investissement Outre-mer avec un investissement locatif immobilier qui aurait été réalisé en métropole en conservant une valeur stable. Les juges n’ont pas à rechercher quelle aurait été la décision prise par les acquéreurs s’ils avaient été correctement informés.

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Crédits: iStock.

Un couple de particuliers a été démarché par une société de commercialisation d’immeubles en l’état futur d’achèvement. Il a acquis, en 2005, un appartement à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un avantage fiscal à la Réunion. Le bien, financé à l’aide d’un prêt et acheté pour un peu plus de 100.000 euros, a été livré en 2007. Après avoir été loué à plusieurs reprises, il a été évalué en 2013 entre 55 000 et 65 000 euros seulement. Les investisseurs ont assigné le vendeur, le démarcheur, la banque et les assureurs en nullité de la vente pour dol. A savoir des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu’une des parties à un contrat n’aurait pas donné si elle n’avait pas été l’objet de ces manœuvres.

Ils ont aussi demandé la réparation d’un préjudice patrimonial et moral en raison des fautes commises par l’intermédiaire dans l’exécution de son obligation d’information et de conseil. Ce dernier a obtenu gain de cause sur les accusations de dol, non retenues. Il a toutefois été condamné à payer aux investisseurs des dommages-intérêts d’un montant de 17 000 euros au titre de la perte de chance, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle.

La comparaison avec un investissement réalisé en métropole avec valeur stable valable

L’affaire a été portée en cassation. La Cour a validé la décision d’appel, estimant que le rejet de la demande principale en nullité de la vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé. Et donc, à l’indemnisation du préjudice qui en résulte, pour les acquéreurs propriétaires du bien.

La Cour de cassation a également validé le mode de calcul de l’indemnisation. La cour d’appel a comparé la prise en compte l’avantage fiscal attaché à un investissement Outre-mer avec un investissement locatif immobilier qui aurait été réalisé en métropole en conservant une valeur stable. D’où la cour d’appel « a pu en déduire, sans avoir à rechercher quelle aurait été la décision prise par les acquéreurs s’ils avaient été correctement informés, (qu’ils) avaient subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable ». La somme correspondante a ainsi été souverainement évaluée à 17 000 euros par les juges d’appel. Enfin, ces derniers n’étaient pas tenus « d’effectuer une recherche sur l’évolution du patrimoine des acquéreurs qui n’était pas demandée ».

Cass. Civ. 3e, 14 janvier 2021 (19-24.881)