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Denormandie : où sont les bons plans en Ile-de-France ?

Trois villes franciliennes présentent un fort potentiel pour les investisseurs qui veulent défiscaliser dans l’immobilier ancien via le Denormandie. Détails.

Immobilier
Crédit : iStock.

Le dispositif Denormandie est à la peine en Ile-de-France. Disponible depuis le 1er janvier 2020 dans 22 villes de la région, l’aide à l’investissement locatif ne trouve pas son public. Lorsqu’on questionne les agents immobiliers sur le dispositif, c’est le silence radio : « Beaucoup d’agents ignorent l’existence ou le fonctionnement du Denormandie. Ils n’en parlent pas à leurs clients. Ce n’est pas très compliqué pourtant, surtout depuis que le périmètre de l’aide a été revu, indique Loïc Guinchard, directeur commercial chez Buildinvest Patrimoine, un opérateur de défiscalisation immobilière qui propose aux investisseurs des programmes éligibles au Denormandie.

Pourtant, le dispositif a, a priori, de quoi séduire. En effet, il permet de bénéficier de baisses d’impôt de 12 %, 18 %, 21% à condition de mettre un bien ancien en location pendant six ans, neuf ans ou douze ans. Pour profiter de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit réaliser des travaux à hauteur de 25 % du prix du bien. Ces derniers peuvent porter sur la rénovation énergétique du logement, à condition d’en améliorer les performances de 20 % pour un appartement et de 30 % pour une maison.

Tous les types de biens sont éligibles

Les travaux peuvent aussi concerner la modernisation du bien, l’assainissement, l’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore la création de surfaces habitables nouvelles. « Désormais, tous les biens sont concernés. Le Denormandie ne se limite plus à un périmètre resserré en cœur de ville. Il suffit donc d’acheter un logement et de faire réaliser les travaux par un entrepreneur, puis de se signaler aux services de l’Etat », poursuit Loïc Guichard Les investisseurs aguerris n’ont plus qu’à trouver, parmi les 22 villes d’Ile-de-France concernées, les plus porteuses.

Poissy, des projets d’envergure

Ils peuvent retenir la ville de Poissy. La force de la commune réside dans l’arrivée à l’horizon 2026 d’Eole, une nouvelle ligne rapide qui permettra de rallier Poissy à la Défense en 14 minutes. Les prix autour de la gare, rue de la Faisanderie, avoisinent déjà les 5 200 €/m². Mais pour les biens avec travaux, le prix au m² peut chuter à 2 400 €.

Quant aux locataires, ils sont nombreux dans la ville et la demande locative n’est pas près de reculer. En 2022, Poissy accueillera en effet le futur centre d’entraînement du PSG, ainsi que le plus grand showroom Porsche d’Europe. De quoi renforcer son pouvoir d’attraction.

Melun, une forte présence estudiantine

Autre bon plan : Melun, en Seine-et-Marne. La ville connaît, depuis le confinement, un attrait nouveau de la part des particuliers désireux de se mettre au vert.

Si les prix moyens sont bas (2 200 €/m²) et reculent (-2,9 % sur un an), la commune peut satisfaire les investisseurs grâce aux étudiants sur son territoire. L’université Paris II Panthéon-Assas y a implanté l’un de ses centres depuis une trentaine d’années. En 2019, c’est la faculté de médecine qui a ouvert ses portes, avenue Thiers.

Corbeil-Essonnes, une densité démographique en croissance

Enfin, plus au sud, Corbeil-Essonnes est une commune particulièrement dynamique qui se prête bien au Denormandie. Les prix y sont bas mais augmentent rapidement, comme l’indique LPI-Se Loger dans son dernier baromètre. La hausse est de 8,3 % sur un an, pour atteindre les 2511 €/m².

Proche de l’A6 et desservie par le RER D et le T Zen, Corbeil-Essonnes est aussi l’une des villes franciliennes où la démographie augmente le plus selon les données de l’Insee (+2,2%). Le besoin locatif y est important et les biens qui se prêtent au Denormandie sont nombreux.