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Baromètre de la rentabilité locative : Strasbourg à la pointe, l’Ouest à la traîne

Mieux Vivre Votre Argent, en partenariat avec l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), la plate-forme Meilleurs Agents et le courtier en crédits immobiliers Vousfinancer, publie Le Baromètre de la rentabilité locative élaboré dans les principales villes françaises. Cet outil exclusif intègre notamment l’impact de la fiscalité et des charges.

Trois mois après avoir publié la première mouture de notre Baromètre de la rentabilité locative des vingt plus grandes villes de l’Hexagone, nous actualisons les prix et loyers de ce classement. Sans oublier d’intégrer les nouvelles hypothèses de taxe foncière, calculées en appliquant le coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, lui-même dépendant de l’indice des prix à la consommation harmonisé de l’Insee.

Sans surprise, les évolutions sont relativement marginales. Saint-Étienne, dont nous avions déjà souligné les spécificités (marché locatif peu dynamique, risques de vacance et d’impayés élevés), se détache du peloton en offrant une rentabilité théorique, nette de fiscalité, légèrement supérieure à 4 %. Cette performance n’est toutefois pas synonyme d’attractivité, tant les fondamentaux de ce fief industriel sont fragiles. Quoi qu’il en soit, la capitale ligérienne devance toujours Nancy qui s’accroche à la deuxième place avec un score de 2,58 %.

Strasbourg sort du lot

Parmi les dix plus grandes villes de France, Strasbourg est la seule à sortir du lot en affichant un score supérieur à 2 %, un niveau symbolique. Et ce, alors que l’inflation des prix de la pierre se poursuit dans l’Eurométropole, grâce à la solidité de son socle économique, son importance administrative et son positionnement transfrontalier avec l’Allemagne. Une bonne raison pour s’intéresser à la capitale alsacienne, dont nous détaillons les qualités intrinsèques dans ce dossier (voir pages suivantes).

A l’autre bout de l’éventail, les villes de la façade Atlantique sont, d’une certaine façon, victimes de leur succès : Bordeaux, Nantes et Rennes forment le trio perdant de notre baromètre, avec des rentabilités entre 1,39 et 1,51 %. Historiquement concurrents, le chef-lieu des Pays de la Loire et la capitale de la Bretagne chutent par rapport à trois mois auparavant. Rien d’étonnant. L’inertie haussière reste prégnante sur les prix, réduisant la rentabilité faciale moyenne. Si une pause des prix médians apparaît souhaitable dans ces deux communes, les investisseurs peuvent encore trouver des poches de rentabilité attractives, y compris intra-muros.

Évitez l’hypercentre !

La recette ? Éviter l’hypercentre. Car Nantes et Rennes se caractérisent par une sectorisation importante, avec de nouveaux quartiers qui émergent, à l’instar de l’Ile-de-Nantes ou de l’écoquartier La Courrouze (au sud-ouest de Rennes). Utiliser le dispositif Pinel pour réduire son imposition tout en pariant sur une revalorisation du bien acheté à l’extinction de l’avantage fiscal constitue une stratégie pertinente dans ces secteurs. Globalement, les propriétaires bailleurs peuvent dormir sur leurs deux oreilles : les trois métropoles de l’Ouest riment avec tension démographique et bassins d’emplois toniques.

De façon générale, l’année ne débute pas si mal pour les investisseurs. Car les prix tendent à s’assagir. Et les conditions d’octroi de crédit permises par les autorités sont plus favorables que l’an dernier. De quoi permettre à tout un chacun de concrétiser le rêve d’un placement rentable dans la pierre ces prochains mois. 

Le Baromètre de la rentabilité locative dans 20 villes de France, pour un investissement de 200 000 euros

Prix moyen au m2Loyer moyen au m2Surface achetéeLoyers perçus
en 1 an
Rentabilité bruteRentabilité nette avant impôt (1)Rentabilité nette de fiscalité (2)
Saint-Étienne1 124 €9,9 €17821 230 €10,6 %7,4 %4,05 %
Nancy2 195 €12,1 €9113 215 €6,6 %4,7 %2,58 %
Rouen2 409 €12,4 €8312 345 €6,2 %4,0 %2,10 %
Orléans2 228 €11,3 €9012 225 €6,1 %4,0 %2,05 %
Caen2 264 €11,9 €8812 656 €6,3 %4,0 %2,04 %
Strasbourg3 201 €13,4 €6210 055 €5,0 %3,6 %2,01 %
Marseille3 134 €13,8 €6410 601 €5,3 %3,6 %1,96 %
Dijon2 377 €11,5 €8411 657 €5,8 %3,8 %1,91 %
Toulon2 826 €12,7 €7110 807 €5,4 %3,6 %1,90 %
Grenoble2 592 €12,7 €7711 801 €5,9 %3,7 %1,83 %
Lille3 248 €14,5 €6210 729 €5,4 %3,5 %1,82 %
Nice4 447 €17,0 €459 157 €4,6 %3,2 %1,77 %
Paris10 318 €28,9 €196 713 €3,4 %2,8 %1,72 %
Lyon4 943 €16,2 €407 882 €3,9 %3,0 %1,71 %
Montpellier3 129 €14,0 €6410 719 €5,4 %3,4 %1,70 %
Aix-en-Provence4 852 €16,1 €417 944 €4,0 %2,9 %1,65 %
Toulouse3 456 €13,4 €589 302 €4,7 %3,1 %1,60 %
Rennes3 795 €13,8 €538 722 €4,4 %2,9 %1,51 %
Nantes3 724 €13,1 €548 466 €4,2 %2,8 %1,44 %
Bordeaux4 615 €15,3 €437 945 €4,0 %2,6 %1,39 %
Baromètre conçu par Olivier Decarre.

(1) Rentabilité nette de frais et charges (estimés à 10 %), ainsi que de taxe foncière (non comprise dans les 10 %).

(2) Idem avec, en outre, une prise en compte de la fiscalité (micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30 %, taux marginal de 30 % + prélèvements sociaux de 17,2 %, CSG déductible intégrée).

Source : Meilleurs Agents pour les prix et loyers, appartements et maisons anciens, au 1er mars 2021 ; UNPI pour la taxe foncière.