Baromètre de la rentabilité locative : Strasbourg à la pointe, l’Ouest à la traîne
Mieux Vivre Votre Argent, en partenariat avec l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), la plate-forme Meilleurs Agents et le courtier en crédits immobiliers Vousfinancer, publie Le Baromètre de la rentabilité locative élaboré dans les principales villes françaises. Cet outil exclusif intègre notamment l’impact de la fiscalité et des charges.
Trois mois après avoir publié la première mouture de notre Baromètre de la rentabilité locative des vingt plus grandes villes de l’Hexagone, nous actualisons les prix et loyers de ce classement. Sans oublier d’intégrer les nouvelles hypothèses de taxe foncière, calculées en appliquant le coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, lui-même dépendant de l’indice des prix à la consommation harmonisé de l’Insee.
Sans surprise, les évolutions sont relativement marginales. Saint-Étienne, dont nous avions déjà souligné les spécificités (marché locatif peu dynamique, risques de vacance et d’impayés élevés), se détache du peloton en offrant une rentabilité théorique, nette de fiscalité, légèrement supérieure à 4 %. Cette performance n’est toutefois pas synonyme d’attractivité, tant les fondamentaux de ce fief industriel sont fragiles. Quoi qu’il en soit, la capitale ligérienne devance toujours Nancy qui s’accroche à la deuxième place avec un score de 2,58 %.
Strasbourg sort du lot
Parmi les dix plus grandes villes de France, Strasbourg est la seule à sortir du lot en affichant un score supérieur à 2 %, un niveau symbolique. Et ce, alors que l’inflation des prix de la pierre se poursuit dans l’Eurométropole, grâce à la solidité de son socle économique, son importance administrative et son positionnement transfrontalier avec l’Allemagne. Une bonne raison pour s’intéresser à la capitale alsacienne, dont nous détaillons les qualités intrinsèques dans ce dossier (voir pages suivantes).
A l’autre bout de l’éventail, les villes de la façade Atlantique sont, d’une certaine façon, victimes de leur succès : Bordeaux, Nantes et Rennes forment le trio perdant de notre baromètre, avec des rentabilités entre 1,39 et 1,51 %. Historiquement concurrents, le chef-lieu des Pays de la Loire et la capitale de la Bretagne chutent par rapport à trois mois auparavant. Rien d’étonnant. L’inertie haussière reste prégnante sur les prix, réduisant la rentabilité faciale moyenne. Si une pause des prix médians apparaît souhaitable dans ces deux communes, les investisseurs peuvent encore trouver des poches de rentabilité attractives, y compris intra-muros.
Évitez l’hypercentre !
La recette ? Éviter l’hypercentre. Car Nantes et Rennes se caractérisent par une sectorisation importante, avec de nouveaux quartiers qui émergent, à l’instar de l’Ile-de-Nantes ou de l’écoquartier La Courrouze (au sud-ouest de Rennes). Utiliser le dispositif Pinel pour réduire son imposition tout en pariant sur une revalorisation du bien acheté à l’extinction de l’avantage fiscal constitue une stratégie pertinente dans ces secteurs. Globalement, les propriétaires bailleurs peuvent dormir sur leurs deux oreilles : les trois métropoles de l’Ouest riment avec tension démographique et bassins d’emplois toniques.
De façon générale, l’année ne débute pas si mal pour les investisseurs. Car les prix tendent à s’assagir. Et les conditions d’octroi de crédit permises par les autorités sont plus favorables que l’an dernier. De quoi permettre à tout un chacun de concrétiser le rêve d’un placement rentable dans la pierre ces prochains mois.
Le Baromètre de la rentabilité locative dans 20 villes de France, pour un investissement de 200 000 euros
| Prix moyen au m2 | Loyer moyen au m2 | Surface achetée | Loyers perçus en 1 an | Rentabilité brute | Rentabilité nette avant impôt (1) | Rentabilité nette de fiscalité (2) | |
| Saint-Étienne | 1 124 € | 9,9 € | 178 | 21 230 € | 10,6 % | 7,4 % | 4,05 % |
| Nancy | 2 195 € | 12,1 € | 91 | 13 215 € | 6,6 % | 4,7 % | 2,58 % |
| Rouen | 2 409 € | 12,4 € | 83 | 12 345 € | 6,2 % | 4,0 % | 2,10 % |
| Orléans | 2 228 € | 11,3 € | 90 | 12 225 € | 6,1 % | 4,0 % | 2,05 % |
| Caen | 2 264 € | 11,9 € | 88 | 12 656 € | 6,3 % | 4,0 % | 2,04 % |
| Strasbourg | 3 201 € | 13,4 € | 62 | 10 055 € | 5,0 % | 3,6 % | 2,01 % |
| Marseille | 3 134 € | 13,8 € | 64 | 10 601 € | 5,3 % | 3,6 % | 1,96 % |
| Dijon | 2 377 € | 11,5 € | 84 | 11 657 € | 5,8 % | 3,8 % | 1,91 % |
| Toulon | 2 826 € | 12,7 € | 71 | 10 807 € | 5,4 % | 3,6 % | 1,90 % |
| Grenoble | 2 592 € | 12,7 € | 77 | 11 801 € | 5,9 % | 3,7 % | 1,83 % |
| Lille | 3 248 € | 14,5 € | 62 | 10 729 € | 5,4 % | 3,5 % | 1,82 % |
| Nice | 4 447 € | 17,0 € | 45 | 9 157 € | 4,6 % | 3,2 % | 1,77 % |
| Paris | 10 318 € | 28,9 € | 19 | 6 713 € | 3,4 % | 2,8 % | 1,72 % |
| Lyon | 4 943 € | 16,2 € | 40 | 7 882 € | 3,9 % | 3,0 % | 1,71 % |
| Montpellier | 3 129 € | 14,0 € | 64 | 10 719 € | 5,4 % | 3,4 % | 1,70 % |
| Aix-en-Provence | 4 852 € | 16,1 € | 41 | 7 944 € | 4,0 % | 2,9 % | 1,65 % |
| Toulouse | 3 456 € | 13,4 € | 58 | 9 302 € | 4,7 % | 3,1 % | 1,60 % |
| Rennes | 3 795 € | 13,8 € | 53 | 8 722 € | 4,4 % | 2,9 % | 1,51 % |
| Nantes | 3 724 € | 13,1 € | 54 | 8 466 € | 4,2 % | 2,8 % | 1,44 % |
| Bordeaux | 4 615 € | 15,3 € | 43 | 7 945 € | 4,0 % | 2,6 % | 1,39 % |
(1) Rentabilité nette de frais et charges (estimés à 10 %), ainsi que de taxe foncière (non comprise dans les 10 %).
(2) Idem avec, en outre, une prise en compte de la fiscalité (micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30 %, taux marginal de 30 % + prélèvements sociaux de 17,2 %, CSG déductible intégrée).
Source : Meilleurs Agents pour les prix et loyers, appartements et maisons anciens, au 1er mars 2021 ; UNPI pour la taxe foncière.