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Résidence secondaire, investissement locatif : comment financer son projet en temps de Covid

Les envies de résidences secondaire et d’investissement locatif ne se sont pas taries, loin s’en faut, avec le Covid-19. Pourtant, les banques se montrent très sélectives dans les dossiers de financement. Le point sur vos options, avec Artemis Courtage.

investissement locatif

Les conditions de crédit restent dans l’ensemble bonnes, mais le marché est plus délicat pour les financements autres que la résidence principale. Trouver un emprunt pour l’achat d’une résidence secondaire peut en effet relever du parcours du combattant, « sachant que certains établissements bancaires ne prêtent qu’à ceux qui ont achevé de payer leur résidence principale », rappelle Artémis Courtage.

La clé de la réussite pour financer sa maison de vacances ? Soigner son dossier, ajoute le courtier, « en évitant, par exemple, les découverts ou les commissions d’intervention facturées par la banque ». La négociation du taux de crédit est aussi de rigueur. Celui-ci est en effet plus élevé pour l’achat d’une résidence secondaire, l’opération étant plus risquée. Sans compter que les contreparties commerciales moins intéressantes pour les banques.

Le secteur d’activité de l’emprunteur et les loyers procurés par le bien scrutés

L’entretien du bien est aussi à bien anticiper. Une résidence secondaire nécessite de consacrer un budget d’environ 1% de la valeur du bien chaque année, et jusqu’à 3% s’il se trouve sur le littoral ou à la montagne, indique le courtier. Pour rassurer la banque, louer le bien plusieurs semaines par an en location saisonnière peut être une solution.

Côté investissement locatif, les établissements bancaires se montrent également très attentifs à la capacité d’endettement. Celle-ci ne doit pas dépasser 35% des revenus en tenant compte des autres charges, comme les mensualités de la résidence principale. Entre autres éléments regardés par les banques : le secteur dans lequel exerce l’emprunteur, les loyers procurés par le bien, et les estimations de prix des agences immobilières. L’apport doit quant à lui représenter « au minimum 10% du prix du bien (hors frais de notaire), et parfois davantage selon les établissements », selon le courtier.

Il s’agit donc de bien évaluer sa capacité d’endettement. Pour ce faire, il est important de comptabiliser les échéances du prêt de la résidence principale s’il n’est pas remboursé, impôts fonciers, assurance…), sachant que le loyer couvre rarement la totalité de l’échéance mensuelle du crédit. Par ailleurs, il est impératif de bien réfléchir au type de location : vide ou meublé ? « Ce choix est primordial puisqu’il détermine le choix du bail et l’imposition des loyers (revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux, possibilité de déduire certaines charges…) », rappelle Artémis Courtage.

Exemples de dossiers financés récemment par Artémis :

-Un couple de pré-retraités (madame âgée de 61 ans, salariée du public, salaire de 55 000 euros par an ; monsieur, 64 ans, médecin, revenus de 120 000 euros par an) déjà propriétaire de sa résidence principale a pu obtenir un prêt de 250 000 euros sur 10 ans au taux de 0,70% (hors assurance) pour acheter une maison de vacances en Bretagne. Mensualités : 2 158 euros (hors assurance).  

-Un couple de jeunes actifs (madame, 39 ans, salariée du privé, salaire de 50 000 euros par an ; monsieur, 44 ans, cadre commercial, revenus de 90 000 euros par an) qui rembourse un crédit sur sa résidence principale (capital restant dû de 655 000 euros) et détient un bien locatif à Tours (crédit en cours de 141 000 euros). Souhaitant réaliser un nouvel investissement dans le Var destiné à la location saisonnière, le couple a décroché un prêt de 350 000 euros sur 20 ans au taux de 0,77% (hors assurance). Mensualités : 1 573 euros (hors assurance), loyers attendus estimés : 15 000 euros par an.