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Investissement locatif : le palmarès des villes les plus attractives

Une étude Masteos/Unkle met en lumière les villes offrant le meilleur compromis entre rentabilité et sécurité pour un placement locatif. La région Nouvelle Aquitaine se taille la part du lion, avec Poitiers en vedette.

Dans le centre-ville de Poitiers, le mètre carré dépasse les 2000 euros pour les maisons. ©iStockPhoto

Ville étudiante par excellence, riche d’un patrimoine architectural remarquable et d’une gare TGV, Poitiers séduit à juste titre de nombreux investisseurs. Venus de la région parisienne, de Bordeaux ou de Nantes, ces particuliers sont attirés par les prix immobiliers très doux qui prévalent dans la « ville aux cent clochers » ainsi que par le niveau élevé de la demande locative, que ce soit pour les petites appartements ou les grandes surfaces (y compris les maisons). Difficile de leur donner tort ! Car in fine, la rentabilité locative à Poitiers se révèle très intéressante : 6,85%, selon les calculs d’une étude réalisée conjointement par la proptech Masteos et la fintech Unkle, publiée ce jeudi 3 juin.

La sécurité, un critère aussi important que la rentabilité théorique

Certes, en matière de rendement brut, il y a mieux en France. Mais l’attractivité d’un investissement immobilier locatif se mesure aussi à l’aune de sa sécurité. Et, sur ce point, Poitiers est imbattable selon cette même analyse Masteos/Unkle, qui mesure un taux de sinistre de 0,45%, soit le plus bas niveau des villes étudiées. Précision utile : un sinistre correspond à un dossier assuré par Unkle pour lequel le propriétaire a engagé une procédure devant les tribunaux.

« L’enjeu est de trouver une ville qui maximise le potentiel financier tout en minimisant le risque locatif. On remarque que les investisseurs ont tendance à ne prendre en compte que l’un de ces deux critères. Or, c’est l’optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment », analyse Thierry Vignal, président et cofondateur de Masteos, un spécialiste de l’investissement locatif clé en main.

Pour un investissement locatif sûr, cap à l’ouest

En procédant de la sorte à plus grande échelle dans l’Hexagone, c’est-à-dire en croisant les données sur un grand nombre de villes, l’étude est parvenue à déterminer une shortlist des 10 villes les plus intéressantes pour un investissement locatif en France, dans laquelle figure Poitiers et d’autres communes bien connues de Nouvelle Aquitaine, qui accapare les premières places de ce podium.

Dans cette région, trois villes sont jugées particulièrement attractives : dans l’ordre, Bergerac, Cognac et Niort. Elles offrent des rentabilités de 8,81%, 8,36% et 8,20%, avec des taux de sinistre compris entre 0,62 et 0,92%, soit des niveaux très faibles. Derrière, Bordeaux, Talence ou Saintes propose aussi des niveaux de sécurité très modestes, avec des taux de sinistres de 0,96% pour les deux villes girondines et de 1,10% pour Saintes, mais avec des rentabilité moins alléchants (inférieurs à 5%), exception faite de la sous-préfecture de Charente-Maritime qui permet un retour financier brut de 7,05%.

La banlieue parisienne offre des opportunités

En dehors de la Nouvelle Aquitaine, quelles communes offrent un terreau fertile pour un investissement locatif ? L’étude Masteos/Unkle en décèle trois, dont deux en Ile-de-France.  Il s’agit de Créteil, qui offre un rendement de 5,48% et un taux de sinistralité de 0,97%, et de Nanterre, avec des chiffres de 4,61% et 1%. Mais attention : non loin de là, à Aubervilliers, le taux de sinistre est de 3,23%, rapporte Unkle, ce qui tempère l’attractivité de son rendement (6,09%).  Comme quoi, l’investissement locatif peut être risqué en première couronne parisienne.

Dans cette liste resserrée de 10 villes attractives, Angers se distingue également, grâce essentiellement à un taux de sinistre faible (0,71%) et à une grande tension locative, alors que sa rentabilité est dans la médiane des villes étudiées (5,36%).

Arras et Roubaix également à l’honneur

En dehors de cette shortlist, Roubaix et Arras se présentent aussi comme des villes présentant un profil favorable pour un placement locative, grâce à des ratios rendement/risque d’impayés parmi les plus intéressants. De fait, avec une rentabilité locative de 9,06% (pour un taux de sinistre de 1,68%) Roubaix se positionne comme la ville la plus rentable de France. Avec un taux de rendement s’élevant à 6,55% pour un risque d’impayés de 1,11%, Arras offre également un excellent couple rendement/risque, souligne l’étude.

Le 10 des villes les plus attractives pour un investissement locatif

VilleRentabilité bruteTaux de sinistreTension locative
1Poitiers6,85%0,45%9/10
2Niort8,20%0,62%10/10
3Angers5,36%0,71%10/10
4Bergerac8,81%0,82%10/10
5Cognac8,36%0,92%10/10
6Bordeaux4,25%0,96%10/10
7Talence4,86%0,96%10/10
8Créteil5,48%0,97%10/10
9Nanterre4,61%1%10/10
10Saintes7,05%1,10%10/10