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Pinel, LMNP, Malraux : choisissez la bonne défiscalisation selon votre budget !

Une étude de Vousfinancer et du comparateur Gridky fait le point sur les dispositifs les plus indiqués en cette période de taux au plancher, avec un budget de 100 000 à 500 000 euros.

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Crédit : iStock.

Les taux de crédit, qui restent historiquement bas malgré quelques remontées, sont toujours aussi très attractifs pour l’investissement immobilier. Comptez en moyenne 1 % sur 15 ans, 1,20 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans. Un niveau encore idéal pour faire jouer l’effet de levier. Mais en fonction du montant que vous souhaitez investir, certains dispositifs fiscaux sont plus indiqués que d’autres. Le courtier Vousfinancier et le comparateur de biens immobiliers neufs Gridky livrent leur analyse sur les meilleures possibilités pour plusieurs enveloppes : 100 000 euros, 200 000 euros et 500 000 euros. Et ce, moyennant un effort d’épargne mensuel réel variable allant de 150 à 1120 euros selon le montant investi et le dispositif choisi.

Le LMNP pour les plus petits budgets

Ainsi, pour les plus petits budgets, la simple location meublée non professionnelle (LMNP) paraît la plus adéquate. Avec un investissement de 100 000 euros, « on arrive à 11 000 euros de réduction fiscale, et près de 20 000 euros d’économie supplémentaire avec la récupération de la TVA, avec un effort d’épargne mensuel estimé à 152 euros environ  », selon l’étude. En effet, le ticket d’entrée de la LMNP est relativement faible : les résidences gérées offrent ainsi la possibilité d’acquérir une petite surface pour moins de 100 000 euros et de commencer rapidement à percevoir des loyers, sans devoir pour autant mobiliser son temps et son épargne. « En résidence gérée, l’acquéreur signe un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans avec le gestionnaire, qui endossera la charge de la gestion locative du bien et devra verser une rente à l’investisseur, que le bien soit occupé ou non », notent Gridky et Vousfinancer.  

Pour un investissement de 200 000 euros, c’est cette fois-ci le dispositif Pinel qui s’impose. Moyennant un engagement de 12 ans avec ce montant investi, la réduction maximale permise par le dispositif Pinel s’élève à 42 000 euros, avec un effort d’épargne mensuel estimé à 366 euros environ, charges incluses. Pour rappel, un logement acquis dans le cadre de la loi Pinel ouvre droit à des avantages fiscaux sur le long terme. En effet, la réduction d’impôt est de 12 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6 ans, de 18 % s’il s’engage à le louer pendant 9 ans et de 21 % pendant 12 ans, avec un plafond d’ investissement de 300 000 euros.

Le Malraux pour les investissements de 500 000 euros

Enfin, si vous disposez de 500 000 euros à investir, le choix de la loi Malraux est une bonne solution. En investissant dans un bien situé en secteur sauvegardé (30 % d’abattement), avec 60 % de travaux, soit un montant total de travaux de 300 000 euros, « la réduction Malraux pourra atteindre 90 000 euros au total, avec un effort d’épargne mensuel estimé à 1122 euros environ, charges incluses », d’après cette même étude. Le principe de la loi Malraux est de permettre la rénovation d’un bien ancien pour favoriser la sauvegarde du patrimoine. La plupart des biens éligibles au dispositif se situent dans des zones prisées et/ou historiques. « Une telle opération devrait permettre, d’une part, la constitution d’un patrimoine de grande valeur, et, d’autre part, de réduire considérablement l’assiette fiscale des contribuables appartenant aux tranches d’imposition les plus élevées  ».

« En empruntant pour investir, on utilise l’effet levier du crédit pour se constituer un patrimoine, sans puiser dans son épargne, ou au minimum, car les banques demandent souvent de pouvoir financer les frais liés à l’achat avec de l’apport. Reste à choisir le bon investissement, compte-tenu de son profil et de son objectif, patrimonial ou de rentabilité », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Reste qu’ « il faut être très vigilant lors du choix de son investissement et ne pas se laisser séduire par une rentabilité estimée, la déduction fiscale attendue ou la qualité d’une plaquette marketing », conclut Mathieu Morio, fondateur de Gridky.