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Immobilier : quelles pistes pour remplacer le Pinel ?

Le dispositif fiscal Pinel doit progressivement disparaître entre 2022 et 2024 et plusieurs pistes sont évoquées pour continuer à développer l’habitat intermédiaire.

Super Pinel
Crédit : iStock.

Impliquer les investisseurs institutionnels pour développer le logement intermédiaire et remplacer le crédit d’impôt Pinel. C’est l’idée centrale du rapport remis au Parlement lundi 14 juin par l’Inspection générale des finances (IGF) et le conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Les deux institutions préconisent donc une implication plus importante des investisseurs institutionnels pour qu’ils financent des programmes neufs de logements intermédiaires, rapporte Les Echos. L’habitat intermédiaire permet à des classes moyennes de se loger dans des parcs où les loyers sont inférieurs à ceux du parc privé, mais supérieurs à ceux du parc de logement social. Il s’agit aussi de remplacer le dispositif Pinel, qui doit disparaître progressivement entre 2022 et 2024, et de préserver les finances de l’Etat.

Le Pinel permet à des particuliers d’acheter un bien avec une réduction d’impôts appliquée pendant six, neuf ou douze ans, mais ils doivent en échange pratiquer des loyers plafonnés. Cette aide à l’investissement immobilier locatif permet de construire de nombreux logements intermédiaires. Il coûtera 1,2 milliard d’euros à l’Etat en 2021, selon nos confrères. Le rapport remis aux parlementaires évoque « 50.000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates », si les institutionnels sont mis à contribution.

Convaincre les élus

Toutefois, il existe des difficultés pour développer la production de logements intermédiaires, évoquées dans le texte de l’IGF et du CGEDD, notamment de trouver des terrains constructibles à des prix compatibles avec le loyer de sortie, ainsi qu’avec « le rendement attendu par les investisseurs et les coûts de production ». Autre obstacle, convaincre les élus, réticents à délivrer des permis de construire pour ce type de logements en raison de l’exonération de la taxe foncière pendant vingt ans, ce qui prive les communes de recettes fiscales. Cette exonération pourrait être transformée « en crédit d’impôt, supporté par l’Etat », propose le rapport, qui précise qu’il ne faudrait pas que celui-ci excède l’exonération de la taxe foncière. Ce crédit d’impôt pourrait être testé pendant deux ans, précise le quotidien, avant d’être pérennisé.

De plus, les maires des communes peuvent préférer la construction de HLM à celle de logements intermédiaires, car ils doivent respecter les objectifs de la loi SRU. Le rapport propose de supprimer l’obligation de 25% de logements sociaux dans les communes qui respectent déjà ce quota. Autre piste évoquée par les auteurs du texte remis au Parlement selon le quotidien, l’élargissement des avantages fiscaux « dont bénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de logements intermédiaires neufs à la rénovation de logements soumis aux mêmes conditions de mise sur le marché ».

Enfin, les ménages pourraient aussi jouer un rôle dans le développement de ce type de logement, en dirigeant leur épargne. Les particuliers pourraient investir sous la forme d’une souscription de parts dans des fonds de type OPCI (organismes de placement collectif en immobilier). Cette solution pourrait rencontrer des réticences de la part des particuliers, car avec l’OPCI, il ne serait pas propriétaire, contrairement au Pinel.