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Comment bien choisir son locataire en toute légalité

Vous souhaitez louer votre bien meublé ou vide, sans passer par un professionnel. Pour vous garantir de toute mauvaise surprise, vous pouvez bien sûr être exigeant sur le choix du locataire, mais attention à ne pas enfreindre les règles posées par la loi du 6 juillet 1989.

Crédit: iStock.

Vous ne pouvez pas demander n’importe quel document

En tant que bailleur, il est normal de demander aux candidats à la location de votre bien et à leur caution éventuelle, un certain nombre de documents, vous permettant de vérifier leur identité, d’apprécier leur situation financière et leur aptitude à régler le loyer tous les mois. Mais il vous est interdit de franchir certaines limites posées par l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret du n°2015-1437 du 5 novembre 2015 en fixant la liste (consultables sur www.legifrance.gouv.f). Vous pouvez donc leur demander une pièce d’identité (carte d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour temporaire, carte de résident…). Vous pouvez également exiger un justificatif de domicile (dernières quittances ou une attestation de l’ancien bailleur certifiant qu’il est à jour de ses loyers, attestation de l’hébergeant, titre de propriété…). Vous avez le droit de demander des justificatifs concernant son activité (contrat de travail, attestation de l’employeur, extrait K bis, extrait D1, certificat d’identification de l’Insee, carte professionnelle, carte d’étudiant, certificat de scolarité…). Côté finances, vous êtes autorisé à exiger le dernier avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaires, les derniers bilans ou une attestation d’un comptable, les justificatifs des autres revenus (retraite, pensions, prestations sociales et familiales, allocations, revenus locatifs ou de capitaux mobiliers…). Attention ! Le fait de demander des documents qui ne figurent pas dans cette liste (par exemple un relevé bancaire, une carte d’assuré social, une attestation de bonne tenue de compte…) est passible d’une amende de 3 000 euros, dans l’année qui suit.

Vous pouvez vérifier les informations transmises

Il peut arriver que des candidats fournissent de faux renseignements ou qu’ils transmettent des documents falsifiés (par exemple des feuilles de paye factices, ou des quittances de loyers faussement établies par un précédent bailleur). Il est donc important de vérifier l’authenticité des documents qui vous ont été remis en copie, en exigeant de voir les originaux, comme vous le permet le décret de 2015. Pour vous assurer de la véracité des informations communiquées servez-vous des moyens que vous avez à disposition : contactez l’ancien bailleur, l’employeur, consulter l’annuaire, les réseaux sociaux, infogreffe etc. Vérifier que le numéro de sécurité sociale figurant sur les feuilles de paye est cohérent avec le sexe et l’âge du potentiel locataire. Si le candidat fait partie d’un ordre (avocat, médecin, huissier), ne vous laissez pas influencer par le titre rassurant et vérifier auprès de son ordre, qu’il est bien inscrit et qu’il n’a pas été radié. Vous pouvez aussi vérifier l’authenticité d’un avis d’impôt sur le revenu auprès des services fiscaux (http://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/). Ces vérifications sont importantes pour vous prémunir. En effet certaines compagnies d’assurance n’hésiteront pas à rejeter votre prise en charge au titre des loyers impayés, si elles estiment que vous n’avez pas vérifié suffisamment le sérieux du locataire. Pour vous aider, vous pouvez déléguer gratuitement ces vérifications à un service mis en place par l’état (dossierfacile.fr).

Certaines clauses sont prohibées

Les clauses qui sont prohibées sont énumérées à l’article 4 de la loi de 1989. Il en existe vingt. Vous ne pouvez notamment pas imposer au locataire un prélèvement automatique du loyer sur son compte bancaire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre, pas plus que le prélèvement direct sur son salaire. Rien ne l’empêche de vous faire un virement automatique, mais de son plein gré et tant que cela lui convient, car il est libre de vous payer par chèque. Vous ne pouvez pas non plus interdire au locataire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui et l’empêcher d’avoir un animal de compagnie (contrairement à une location saisonnière). Par exception, il est possible d’interdire la détention de chiens de 1ère catégorie, considérés comme des chiens d’attaque, comme le staffordshire bull terrier ou le Tosa (article 10 de la loi du 9 juillet 1970 et arrêté du 27 avril 1999). Concernant les NAC (nouveaux animaux de compagnie), le bailleur peut inclure une clause dans le bail précisant que les NAC protégés (tortues, hérissons) ou dangereux (scorpions, mygales, reptiles…) ne sont pas autorisés dans le logement loué.

Vous ne pouvez pas insérer de clause vous donnant accès au logement en dehors des cas prévus par la loi, c’est-à-dire pour les visites en vue de vendre ou relouer (pas les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables) ou pour effectuer des travaux nécessaires. Il vous est également interdit de prévoir que le locataire sera automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement, puisqu’il ne peut l’être qu’après comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Vous ne devez pas choisir le locataire sur des motifs discriminatoires

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du code pénal ». Votre choix entre plusieurs candidats ne doit donc pas se faire en fonction : « de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique (…), de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur perte d’autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée ».  Le critère principal que vous devrez retenir sera donc sa capacité à payer son loyer et les garanties qu’il présente. Dans les faits, le candidat que vous auriez refusé et qui estimerait que votre décision était fondée sur une discrimination devrait apporter des éléments la laissant supposer. A vous ensuite, s’il saisissait un juge de justifier votre décision. Si discrimination il y a, vous encourez jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende (article 225-2 du code pénal).

Vous ne pouvez pas cumuler les garanties

Pour garantir le paiement du loyer, vous pouvez demander au candidat une caution solidaire (un parent, un tiers) et demander à celle-ci de vous fournir les mêmes documents que le locataire (pièce d’identité, justificatifs de revenus…). Toutefois, vous ne pouvez pas demander de caution, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (le cautionnement serait dans ce cas nul), à moins que le locataire soit un étudiant ou un apprenti (là vous pouvez cumuler les deux).

Si vous détenez le logement sous forme de SCI non familiale (entre concubins notamment), vous ne pouvez pas non plus demander de caution, sauf si le locataire est étudiant et n’a pas de bourse, ou si la caution est fournie par un organisme figurant sur la liste fixée par le décret du 28 décembre 2009. Dans tous les cas, vous ne pouvez pas refuser la caution qui vous est présentée au motif qu’elle n’est pas française ou qu’elle ne réside pas en France (article 22-1 de la loi de 1989).

Vous pouvez également demander un dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer pour une location vide et deux mois pour un meublé classique et l’encaisser (article 22 et 25-6 de la loi), sauf si le loyer est payable d’avance pour des périodes supérieures à deux mois. Vous ne pouvez en revanche en demander un si vous louez votre bien dans le cadre d’un « bail mobilité » de courte durée : c’est-à-dire d’une durée d’un mois à dix mois (article 25-12 de la loi).

Le logement doit être décent !

Tout logement loué nu ou meublé doit être « décent » (article 6 de la loi de 1989). Pour apprécier ce qu’il faut entendre par là, vous pouvez vous reporter au Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (consultable sur legifrance.gouv.fr). Le logement doit notamment disposer d’une surface minimum de 9 m2 et une hauteur sous plafond minimum de 2,20 m, ou bien d’un volume habitable égal à 20m3. Les fenêtres doivent avoir une étanchéité suffisante, les garde-corps et autres équipements ne doivent pas présenter de danger, l’électricité doit être aux normes, les éléments de confort minimum doivent être en bon état de marche : chauffage eau, évacuations, sanitaires etc. A défaut, le locataire à qui vous avez loué peut exiger la réalisation des travaux nécessaires, la réduction ou la suspension du loyer et des dommages et intérêts.